房地產總裁不能不知道的解稅密碼與納稅風險管控暨企業(yè)年終賬務調整技巧與稅收風險自查補救高研班 【培訓時間】2011年12月26日至29日（12月26日全天報到，27、28、29日三天學習） 【培訓地點】北京◇陶然大廈（北京市崇文區(qū)南二環(huán)馬家堡路1號、南二環(huán)陶然橋東南角） 【相關費用】2980元/人（含授課費、場地費、資料費、會務費、現場咨詢等） 【增值服務】 ☆ 參會學員將獲贈本年度3次精品課程（12課時/次）實況錄音及精美禮品。 ☆ 參會學員將獲贈《房地產開發(fā)企業(yè)納稅風險全程控制解碼圖》一份。 【培訓對象】各房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。 【資料】本次兩個課題配套講義、政策輯要與案例集資料。 第一課題：房地產總裁不能不知道的解稅密碼與納稅風險管控系統(tǒng)課程 （12月27日 李記有主講） 【課程背景】 當前隨著國務院和有關部委對房地產市場的全面強力調控，限售、加息、房產稅改革等，尤其是國家稅務總局大批針對房地產行業(yè)出臺的稅收政策，房地產行業(yè)面臨巨大的稅收風險，企業(yè)總裁如果對相應的稅收戰(zhàn)略缺乏深入理解，很可能會造成應對不當，就會使自身陷入空前嚴重的稅務危機之中，甚至會導致企業(yè)被迫破產清算。 房地產企業(yè)老總對企業(yè)經營、戰(zhàn)略規(guī)劃甚至設計等都十分重視，親力親為參與制定戰(zhàn)略。但對企業(yè)納稅問題，由于覺得納稅問題十分專業(yè)，或者想當然認為企業(yè)納稅問題就是企業(yè)財務的份內工作，而沒有提升到戰(zhàn)略高度。其實，根據專業(yè)機構研究發(fā)現，企業(yè)高層領導重視稅務問題，親自參與制定稅務戰(zhàn)略規(guī)劃，籌劃得當可以合法節(jié)稅15-20%，對于房地產企業(yè)高稅負的今天，這是一筆十分巨大的數額，值得每一個房地產企業(yè)老總重新審視稅務戰(zhàn)略問題。 如何最低的價格拿最優(yōu)質地段、如何設計有競爭力的產品、如何合理融資、產品如何定價最合理，這些問題是企業(yè)總裁日常都關心的問題，您是否知道也與稅收規(guī)劃息息相關？如果規(guī)劃得當，將帶來大量稅款節(jié)省。房地產老總應該盡早從“稅務問題太專業(yè)”的誤區(qū)中走出來。 本期課程專為房地產企業(yè)董事長、總經理和財務總監(jiān)等高層管理人員開設，破解房地產企業(yè)總裁錯誤稅務思維，通過通俗易懂的案例教學，幫助企業(yè)總裁樹立“控制風險、最優(yōu)納稅”的二維納稅管理思想，幫助企業(yè)獲取來源于稅收的最大價值。 【培訓專家】李記有
碩士研究生、高級會計師、中國注冊稅務師，清華大學總裁班特聘教授，中國稅收籌劃網CEO、北京致通振業(yè)稅務顧問有限責任公司董事長、致通稅務商學院院長、房地產開發(fā)企業(yè)納稅風險全程控制解碼圖研發(fā)人、全國知名稅收籌劃實戰(zhàn)運作專家，曾為全國上百家企業(yè)擔任高級稅務顧問，設計最優(yōu)納稅方案。 著有《企業(yè)稅收籌劃操作指南》、《企業(yè)如何進行稅收籌劃》、《稅務代理理論與實踐》、《國稅實務》、《稅收籌劃的基本思路和實務操作》等著作。在國內首先創(chuàng)立稅收籌劃“變量引進”和“因素分析”兩大學說，并創(chuàng)建了全國首家稅收籌劃網。是中央電視臺、中國稅務報、中國財經報的稅收籌劃訪談嘉賓，并多次在全國幾十個大中城市舉辦專場報告會。 【授課內容】 ☆引言：房地產總裁必須關注的五大事 1、用什么策略拿地？ 2、用什么策略融資？ 3、用什么策略把產品賣好？ 4、用什么策略進行產品定位？ 5、用什么策略把稅收處理好？ 第一講：找到解稅密碼到底有多重要？ ◇ 企業(yè)總裁如果找不到解稅密碼，就會有以下兩大后果: 第一：稅收不優(yōu)化，企業(yè)利潤被縮水 第二：稅收隱憂不斷，涉稅風險巨大 ◇ 而相反企業(yè)如果找到了解稅密碼，一下子稅款節(jié)省了，納稅風險也沒了。 第二講：什么是解稅密碼？ 一、解稅密碼存在的兩大前提 1、企業(yè)適用稅法的多樣性是企業(yè)進行稅收優(yōu)化的第一前提 2、業(yè)務性質不同，適用稅收政策必不同，稅收結果也必然不同，這是企業(yè)進行稅收優(yōu)化的第二個前提 二、解稅密碼的兩大維度 1、納稅風險可控 2、稅款節(jié)省 三、解稅密碼三大特征 1、合法性◇ 案例：土地評估入賬 2、合理性◇ 案例：一半開租金，一半開物業(yè)費 3、可操作性 第三講：解稅密碼藏到哪里？ 一、企業(yè)為什么很難找到解稅密碼？ 1、企業(yè)家稅務戰(zhàn)略誤區(qū)影響了解稅密碼發(fā)現 2、企業(yè)對稅法精通程度影響了解稅密碼發(fā)現 3、企業(yè)財務角色缺失影響了解稅密碼發(fā)現 二、那么如何建立尋找解稅密碼機制呢？ 第四講：房地產開發(fā)企業(yè)各階段解稅密碼 1、公司設立階段解稅密碼 2、土地取得階段的解稅密碼 3、規(guī)劃立項階段解稅密碼 4、開發(fā)建設階段解稅密碼 5、項目銷售階段的解稅密碼 6、項目清算階段的解稅密碼 7、企業(yè)利潤分配階段的解稅密碼 8、企業(yè)退出階段的解稅密碼 9、企業(yè)融資階段的解稅密碼 10、企業(yè)日常費用支出階段的解稅密碼 第五講：房地產開發(fā)企業(yè)核心稅種解稅密碼 一、營業(yè)稅解稅密碼 1、房地產開發(fā)企業(yè)涉及營業(yè)稅的幾種情形 2、房地產營業(yè)稅中關鍵解稅密碼 二、土地增值稅解稅密碼 1、房地產開發(fā)企業(yè)涉及土地增值稅幾種情形 2、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅收入確認難點問題的解稅密碼 3、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目難點問題的解稅密碼 4、土地增值稅預征中的解稅密碼 5、土地增值稅清算中的稅收難點問題解稅密碼 6、土地增值稅稅收優(yōu)惠難點問題解稅密碼 三、企業(yè)所得稅解稅密碼 1、房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅一般規(guī)定 ⑴、收入確認中應關注稅務問題 ⑵、不征稅收入確認問題 ⑶、房地產免稅收入確認問題 ⑷、扣除項目中的確認問題 ⑸、資產損失的扣除問題 ⑹、固定資產扣除問題 ⑺、無形資產的扣除問題 ⑻、企業(yè)重組中的稅務處理 2、房地產開發(fā)企業(yè)行業(yè)難點問題解稅密碼 ⑴、關于預征中有關稅收難點問題的解稅密碼 ⑵、收入確認稅務處理 ⑶、吸收其他企業(yè)資金的合作建房問題 ⑷、開發(fā)產品完工確認問題 ⑸、換取開發(fā)產品為目的,將土地使用權投資 ⑹、計稅成本的核算 ⑺、房地產企業(yè)所得稅的核定 ⑻、成本費用扣除問題 四、契稅解稅密碼 五、房產稅解稅密碼 1、涉及房產稅的幾種情形 2、房產稅中難點問題解稅密碼 3、房產稅近年的政策變化 第二課題：房地產企業(yè)年終賬務調整技巧與稅收風險自查補救專題 （12月28-29日 許明信主講） 【課程背景】 2011年度已近年末，對當年賬項的錯漏進行自查補救，正確調整賬務，做好匯算清繳前的準備，以降低企業(yè)的稅收風險，至關重要。 房地產企業(yè)開發(fā)周期長，會計核算與稅收政策相差較大，財務人員對項目開發(fā)的各階段把握不好，都會出現少交多交稅情形，年度企業(yè)所得稅匯算清繳與一般企業(yè)相比，不僅復雜，而且比較特殊。本課程詳細講解企業(yè)年終賬務處理需特別關注的問題，對當年的錯漏賬項進行自查調整，對當年涉稅風險進行自查補救，準確運用稅法政策，做好企業(yè)所得稅的匯算清繳工作。 在當前嚴征管、嚴稽查的稅收環(huán)境下，稅務機關加大了對房地產企業(yè)的檢查力度，企業(yè)隨時面臨稅務危機。著名稅務籌劃專家許明信為您針對房地產企業(yè)新的財稅政策，規(guī)避稅收風險，合理納稅籌劃精講，答疑解惑、排解難題，幫助您全面地梳理企業(yè)的業(yè)務流程與財稅處理，并對稅收風險做針對性分析。 本期課程會使您豁然開朗，能夠更好地應對房地產調控給貴企業(yè)帶來的稅收風險，提前注意會計核算中的稅務風險控制，企業(yè)將既能有效地降低稅收成本，實現企業(yè)的價值提升！ 【主講專家】許明信
國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產相關行業(yè)納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業(yè)涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。 【授課內容】 一、2011年度房地產行業(yè)稅收政策解析與運用 1、企業(yè)所得稅政策（總局2011年34號公告） 2、查增所得額填報口徑（2011年29號公告） 3、資產損失（2011年25號公告） 4、總局2011年23號公告解析（銷售自產貨物同時提供建筑業(yè)勞務） 5、個人所得稅法修正： （1）個人所得稅法修正操作要點 （2）假47號公告風波：年終獎金的正確處理與規(guī)劃 6、促銷展業(yè)贈送禮品個人所得稅（2011年50號公告） 二、重點會計科目賬務調整與稅收風險自查補救 1、其它應收款（個人、單位借款，代收代墊） 2、完工年度未取得發(fā)票的預付賬款 3、其它應付款（集資、單位借款、價外費用、隱瞞收入、違約金） 4、預收賬款（按合同約定應收未收） 5、開發(fā)成本與期間費用 6、長期未支付的應付款 7、未分配利潤、資本公積 8、職工薪酬類科目（補發(fā)工資、一次性獎勵） 9、預提費用-按規(guī)定標準提取各項可以稅前扣除的費用 10、把握會計與稅法差異，進行準確納稅調整 11、企業(yè)年終結賬注意事項 12、年終結賬前如何對當年涉稅遺漏進行補救 13、納稅自查對防范涉稅風險的積極作用 三、房地產企業(yè)收入的確認 1、未完工產品收入 2、完工產品收入（完工標準如何確定及其重要性） 3、未完工結轉完工收入 4、租金收入： （1）租金收取方式影響納稅 （2）無租與免租的涉稅處理 （3）轉租業(yè)務的涉稅處理 5、投資轉讓所得與股息紅利 6、視同銷售收入 7、政府返還出讓金、稅金會計與稅務處理 8、定金、會員費、誠意金 9、房地產企業(yè)促銷方式(贈送禮品,返稅,積分卡,定金返息)中的稅收問題 10、代墊首付引發(fā)收入確認問題 11、違約金 12、代收費用的涉稅問題 四、房地產企業(yè)開發(fā)產品完工標準的確定與匯算清繳 1、未完工年度賬務處理與納稅申報 （1）在取得收入之前及預售階段，業(yè)務招待費是否可以結轉以后年度扣除？ （2）預售期間繳納的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和期間費用可以扣除嗎 （3）季度申報少繳稅款是否能夠定性為偷稅？ （4）季度預繳及未完工年度是否可以彌補虧損？ 2、完工年度賬務處理要點與納稅申報 （1）成本歸集、結轉分配完工產品成本、計算實際毛利、調整毛利差異 （2）季度預繳多交的稅款在年度匯繳時，如何處理？ （3）如何做到年度申報補稅不退稅 3、跨期取得發(fā)票如何在稅前扣除 4、取得收入之前是否可以確認虧損？ 五、拆遷業(yè)務的會計與稅務處理 1、貨幣補償的涉稅 2、外購不動產補償 3、營業(yè)稅計稅依據 4、以實物（開發(fā)產品）補償+補價 5、納稅義務發(fā)生時間 6、企業(yè)所得稅、土增稅計稅依據 7、拆遷成本的確認 六、入賬票據的自查與補救 1、合法憑證種類 2、入賬憑證的審核要點 3、結算票據與合同 4、結算票據與資金流 5、自查不合規(guī)票據的補救 6、真票假開與假票真開 7、稅務稽查中大額無發(fā)票如何處理？ 8、跨年度的發(fā)票如何扣除 9、票據的疑點——大額現金支付、第三方發(fā)票 10、匯總發(fā)票（禮品等） 11、發(fā)票管理辦法及實施細則解析：虛開普通發(fā)票的罪與罰及風險規(guī)避方法 七、甲供材料的風險自查補救 1、工程合同的簽訂（合同內甲供、合同外甲供） 2、不同簽訂方式下的結算票據與會計處理 3、合同額、決算值、發(fā)票額、計稅依據、款項支付 4、稅務檢查重點 5、建設方是否有代扣義務，是否涉及增值稅 6、為何稅務機關會要求甲方繳納甲供材的營業(yè)稅？ 7、甲供材料發(fā)票如何開具，甲供材的稅款如何承擔？ 八、利息扣除專題 1、向金融企業(yè)借款 2、向非金融企業(yè)借款 3、委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還 4、企業(yè)之間借款不支付利息的稅收風險 5、向關聯方借款 6、企業(yè)之間資金占用一定要用借款業(yè)務處理嗎 7、向個人借款 8、企業(yè)所得稅的扣除與土地增值稅的扣除差異 9、利息支出的會計處理 10、稅收政策中收付實現制理解的誤區(qū)—利息支出稅務處理的爭議問題如何應對 九、開發(fā)成本核算中的技巧 1、土地價款先征后返的處理 2、銷售成本如何結轉？ 3、售樓處、車位、車庫與儲藏室的涉稅處理 4、成本項目如何分配 5、開具發(fā)票銷售和出租地下停車位，如何防范稅收風險？ 6、成本對象的確定 7、連體樓成本如何分配？ 8、完工后續(xù)支出的稅務處理 十、學員互動交流、專家現場疑難解答 |
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