一、納稅人和扣繳義務人
1.房地產掛靠企業(yè)應當如何確定納稅義務人？
答：單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發(fā)包人）名義對外經營并由發(fā)包人承擔相關法律責任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。
二、進項稅額抵扣
1.同一房地產開發(fā)公司，既有新項目也有老項目，老項目選擇簡易征收，相應的共同成本進項稅額如何劃分？因為房地產開發(fā)產品銷售周期一般比較長，按銷售額劃分實際操作比較困難，還有一些新建的公建配套，成本分攤到新舊項目，進項如何劃分？
答：根據財稅〔2016〕36號文附件1第三十四條規(guī)定，簡易計稅方法的應納稅額，不得抵扣進項稅額。若同一房地產開發(fā)公司，既有新項目也有老項目而分別適用一般計稅方法和簡易計稅方法的，應將進項稅額進行劃分。對于無法劃分不得抵扣進項稅額的，根據財稅〔2016〕36號文附件1第二十九條的規(guī)定計算不得抵扣的進項稅額。
2.購入在建工程取得的發(fā)票是否可以作為進項抵扣？
答：購入不動產在建工程取得的發(fā)票可以抵扣，其進項稅額應按照有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
三、銷售額
1.按照政策規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法。請問如何界定“房地產老項目”？
答：房地產老項目，是指 ：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目； （2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
2.一般納稅人的房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)的房地產項目，是否可以扣除受讓土地的價款？
答：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）款第10項的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
3.因土地繳納的契稅、配套設施費、政府性基金及因延期繳納地價款產生的利息能否納入土地價款扣除？
答：根據《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條的規(guī)定：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。因此，不包括市政配套費等政府收費、契稅、配套設施費、延期繳納地價款產生的利息等其他費用。
4.當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積/房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款，房地產項目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？
答：房地產項目可供銷售建筑面積不可以將用于出租的、自用物業(yè)面積剔除。【加QQ25198734關注更多精彩內容】
5.項目后期發(fā)生的補繳土地出讓金，是在剩余未售物業(yè)面積中平均抵減，還是可以對以前的進行一次性調整？即是否可用“累計應抵-累計已抵”作為本期數？
答：可以對以前的進行一次性調整。
6.房地產企業(yè)拆遷補償費是不是不能扣除項目？
答：拆遷補償費如果同時滿足以下條件的，可以不計入銷售額。
（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；
（2）收取時開具省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據；
（3）所收款項全額上繳財政。
7.如果存在土地返還款，企業(yè)實際需要支付的土地價款可能要小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價款？
答：按實際取得的省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據所列價款扣除。
8.同一法人多項目滾動開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？
答：根據《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第四條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。因此，土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。
四、應納稅額的計算
1.房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。如何確認預收款，項目竣工日前收取的款項都是預收款？還是收樓或者辦理產權證之前收取的款項都是預收款？
答：在沒有新規(guī)定前，預收款為收樓或者辦理產權證之前收取的款項。
2.房企銷售時收取的誠意金、定金是否需要納稅？
答：銷售行為成立時，誠意金、定金的實質是房屋價款，需要計算繳納增值稅。銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業(yè)外收入，不需要計算繳納增值稅。
3.買房違約賠償收入是否為價外費用需要納稅？
答：銷售行為成立時，買房違約賠償收入屬于價外費用，需要計算繳納增值稅；銷售行為不成立時，買房違約賠償收入屬于營業(yè)外收入，不需要計算繳納增值稅。
4. 2016年5月1日后發(fā)生的退補面積差，如何繳納稅款？
答：（1）2016年5月1日后發(fā)生退面積差款，如果該納稅人沒有交過增值稅，應向地稅辦理退還營業(yè)稅稅申請；如果該納稅人已交過增值稅，直接向國稅辦理退還增值稅申請。（2）2016年5月1日后發(fā)生補面積差款，納稅人應向國稅繳納增值稅。【房企財稅QQ25198734】
5.房地產公司承接三舊改造項目，在營改增試點前收購了城中村的老房子，然后進行拆除并重新開發(fā)建設，由于在5月1日前已收購了該部分老房子，但拆除工作仍在進行中，無法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購價格很高，成本很高，對于該種情況是否有相應過渡政策？
答：根據《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
6.房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個房地產開發(fā)項目，是否可以根據規(guī)定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？
答：根據《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅；銷售自行開發(fā)的房地產新項目，應適用一般計稅方法計稅。因此，房地產開發(fā)企業(yè)存在不同時期開發(fā)的多個新老項目，可按上述規(guī)定分別選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法計稅。
五、納稅地點和納稅義務時間
1.由于房地產開發(fā)產品銷售周期長，可能跨越營改增前后，2016年4月30日前簽訂的購房合同，部分款項在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全額繳納營業(yè)稅、全額開具發(fā)票？否則將出現一套房部分繳納營業(yè)稅部分繳納增值稅。
答：2016年5月1日后收取的款項應根據《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的增值稅納稅義務發(fā)生時間判斷確認收入，并繳納增值稅。
六、發(fā)票開具
1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，在營改增之前收取的預收款已經申報了營業(yè)稅但是沒有開具發(fā)票，營改增之后需要開具發(fā)票，有什么處理辦法？
答：根據《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。國稅部門對開具的增值稅發(fā)票不再征收稅款。【加QQ25198734關注更多精彩內容】
七、納稅申報及預繳
1.房地產公司多個老項目同時銷售，有預收款收入，是匯總申報還是分施工證申報？
答：根據《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（2016年18號文）第十二條：一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關申報稅款。所以，房地產公司應在次月匯總申報。
八、其他
1.怎樣算一個項目？分期項目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個項目還是不同項目？
答：按《建筑工程施工許可證》進行項目劃分。分期項目分別取得《建筑工程施工許可證》應作為不同項目處理。
來源/廣州市國家稅務局
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