轉(zhuǎn)自：甘肅方正 作者：任殿飛
在采取一般計稅方法下，增值稅為銷售稅金減去進(jìn)項稅金，在稅率一定的情況下，銷項稅金的大小取決于銷售額，銷售額中扣除土地價款，降低銷售額進(jìn)而減少銷項稅金。
從公式中來看，增值稅額=銷項稅金-進(jìn)項稅金
扣除土地價款后的公式為：
增值稅額=（全部價款和價外費用－當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%－進(jìn)項稅金
=[全部價款和價外費用÷（1+11%）－當(dāng)期允許扣除的土地價款÷（1+11%）]×11%－進(jìn)項稅金
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積�！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】
公式中同時出現(xiàn)了“建筑面積”和“可售面積”看似矛盾，我們來分析一下，“建筑面積”和“可售面積”的關(guān)系為“建筑面積”減去不可售的配套設(shè)施面積為“可售面積”，換句話說只有可以銷售的建筑面積才是可售面積，分子中雖然是建筑面積其實在實現(xiàn)銷售過程中是可供銷售的面積，配套設(shè)施的面積是不能銷售的。
“當(dāng)期允許扣除的土地價款÷（1+11%）”如果當(dāng)期可供銷售的建筑面積全部銷售，當(dāng)期允許扣除的土地價款為全部的土地價款，可以理解為土地價款抵扣的增值稅稅額，是增值稅抵扣的另一種形式。
還有一種較為普遍的開發(fā)方式，一次支付土地出讓金分期開發(fā)的方式，土地價款是如何來扣除的，財政部國家稅務(wù)總局沒有明確的規(guī)定，按照配比的原則來看的話應(yīng)該是分次扣除土地價款，對此湖北省國稅局做了明確的答復(fù)：
房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r款：
（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金
已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）
（2）然后，再按照以下公式計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金
在實際業(yè)務(wù)操作中，賬面與取得土地相關(guān)的成本主要有土地出讓金、契稅、拍賣傭金及手續(xù)費、拆遷補償費、市政配套費等。
而規(guī)定可以從銷售額中扣除的土地價款必須具備2個條件，其一，支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。其二，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（�。┲频呢斦睋�(jù)。
因此可以從銷售額中扣除的土地價款只有繳納的土地出讓金。
拍賣傭金及手續(xù)費，該費用是開發(fā)企業(yè)直接支付給拍賣公司，應(yīng)當(dāng)由拍賣公司開具增值稅專用發(fā)票予以抵扣。
契稅，是國家的稅款不屬于財政票據(jù)。
市政配套費的收取單位為城建建設(shè)局，不屬于直接支付的土地價款也不屬于土地管理部門，不予扣減。
拆遷補償費是拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金，包括房屋補償費(房屋重置費)、)周轉(zhuǎn)補償費及獎勵性補償費等，不符合上述2個條件，因此不得從銷售額中扣除。
您的位置：