轉(zhuǎn)自：寧靜致遠財稅 作者：張友剛
一、關(guān)于銀行在提供金融服務(wù)的同時，贈送給客戶的禮品是否要做視同銷售問題
銀行在提供金融服務(wù)時，贈送給客戶的禮品不做視同銷售處理。
其他企業(yè)同類行為照此辦理。
房地產(chǎn)企業(yè)買房送家電比照此辦理，不視同銷售。
二、關(guān)于企業(yè)購買保潔服務(wù)，取得保潔費增值稅專用發(fā)票能否抵扣的問題。
增值稅一般納稅人購進的保潔服務(wù)，未用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其取得的保潔費增值稅專用發(fā)票注明的進項稅額可以從銷項稅額 中抵扣。
一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)購買保潔、綠化、保安服務(wù)，只要能夠取得增值稅專票，都可以抵扣。
三、關(guān)于供熱公司一般納稅人向用戶收取的2016年4月30日前開工的供熱管網(wǎng)的入網(wǎng)費，可否選擇簡易計稅方法的問題。
根據(jù)“財稅[2016]36號”文件規(guī)定，供熱接口費（入網(wǎng)費）按照“建筑服務(wù)-安裝服務(wù)”稅目征稅增值稅。同時，上述服務(wù)符合一般納稅人為建筑工程老項目提供建筑服務(wù)的條件。因此，供熱公司一般納稅人向用戶收取的2016年4月30日前開工的供熱管網(wǎng)的入網(wǎng)費，可以選擇簡易計稅方法計稅。
在此重點關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的小區(qū)如果是地熱井供暖，財稅[2016]94號：自2016年1月1日至2018年供暖期結(jié)束，對供熱企業(yè)向居民個人（以下統(tǒng)稱居民）供熱而取得的采暖費收入免征增值稅。
四、關(guān)于分公司是否允許扣除以總公司名義支付的土地價款問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司在項目發(fā)生地作為獨立納稅人繳納增值稅的，因總公司與政府簽訂開發(fā)合同，土地價款由總公司名義支付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司可憑土地出讓金憑證原件按規(guī)定扣除土地出讓價款。
五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款開具發(fā)票問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）的規(guī)定，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。
《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之二）》第四條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及開票申報問題”中不得開具發(fā)票規(guī)定廢止。【房企財稅微信：13718601312】
六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房地產(chǎn)項目因確權(quán)面積差、銷售折扣等原因紅字發(fā)票開具問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，已開具營業(yè)稅發(fā)票的，2016年5月1日以后由于確權(quán)面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發(fā)票的，可以開具紅字增值稅普通發(fā)票。開具時應(yīng)在備注欄內(nèi)注明紅字發(fā)票對應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。
納稅申報時，紅字增值稅普通發(fā)票負數(shù)金額在申報表如實填報的同時，在無票收入欄次填報相同的正數(shù)銷售額。
七、關(guān)于企業(yè)營業(yè)稅發(fā)票開具錯誤重新開票問題
2016年5月1日之后，納稅人發(fā)現(xiàn)原營業(yè)稅發(fā)票開具錯誤，需要開具紅字發(fā)票的，可于2016年12月31日之前開具紅字增值稅普通發(fā)票（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)不受此時間限制），同時開具藍字增值稅普通發(fā)票。
紅字發(fā)票開具時應(yīng)在備注欄內(nèi)注明對應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。藍字發(fā)票開具時應(yīng)在備注欄注明對應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼，紅字增值稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。
思考：營改增之前已經(jīng)開具營業(yè)稅發(fā)票，繳納了營業(yè)稅，但未辦理房產(chǎn)證。營改增之后更名的是不是有辦法了？
八、關(guān)于納稅人查補營業(yè)稅補開發(fā)票問題
試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，試點前未開具發(fā)票，2016年5月1日以后因稅收檢查等原因補繳營業(yè)稅，需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）。
九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法劃分的進項稅額抵扣問題
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。如期間費用涉及進項稅額無法劃分也按照本辦法進行稅務(wù)處理。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）
其中“房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模”應(yīng)按照營改增后選擇適用簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目剩余建設(shè)規(guī)模與按照一般計稅方法項目剩余建設(shè)規(guī)模之和計算。剩余建設(shè)規(guī)模是指尚未交付（或轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)）的開發(fā)產(chǎn)品建設(shè)規(guī)模。
十、關(guān)于企業(yè)租入不動產(chǎn)支付租金進項稅抵扣問題
企業(yè)租入不動產(chǎn)支付租金，屬于購買不動產(chǎn)租賃服務(wù)，依據(jù)《營改增試點實施辦法》第27條，如果租入不動產(chǎn)既用于應(yīng)稅項目，又用于免稅、簡易計稅項目，進項稅不能全部抵扣，應(yīng)按照《營改增試點實施辦法》第29條分攤進項稅。
十一、關(guān)于與政府共同合作進行土地改造、拆遷（一級土地開發(fā)）繳納增值稅問題
納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。符合《關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局2013年第15號公告）所規(guī)定的“投資行為”的，取得的投資收益不屬于增值稅征稅范圍，不征收增值稅。 投資方收取固定或保底收益的，按照貸款服務(wù)稅目征收增值稅。
如納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入屬于“建筑服務(wù)”稅目；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“經(jīng)紀代理”稅目。
十二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以老帶新”獎勵費增值稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老客戶推薦新客戶買房，給老客戶的獎勵費，應(yīng)按照“經(jīng)紀代理”稅目繳納增值稅。
注意代扣代繳個人所得稅。
十三、關(guān)于納稅人銷售預(yù)存卡、儲值卡發(fā)票開具問題
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）對單用途商業(yè)預(yù)付卡和支付機構(gòu)預(yù)付卡發(fā)票開具及納稅義務(wù)發(fā)生時間做了規(guī)定：單用途卡發(fā)卡企業(yè)或者售卡企業(yè)（以下統(tǒng)稱“售卡方”）銷售單用途卡，或者接受單用途卡持卡人充值取得的預(yù)收資金，不繳納增值稅。售卡方可向購卡人、充值人開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。支付機構(gòu)銷售多用途卡取得的等值人民幣資金，或者接受多用途卡持卡人充值取得的充值資金，不繳納增值稅。支付機構(gòu)可向購卡人、充值人開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。納稅人應(yīng)嚴格按照規(guī)定。【房企財稅微信：13718601312】
售卡方和支付機構(gòu)銷售單用途卡和多用途卡以及對單用途卡和多用途卡充值業(yè)務(wù)，均按國家稅務(wù)總局公告2016年第53號執(zhí)行。銷售成品油納稅人售賣加油卡適用《成品油零售加油站增值稅征收管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第2號）規(guī)定。
《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之三）》第三條關(guān)于“關(guān)于生活服務(wù)業(yè)納稅人銷售預(yù)存卡、儲值卡銷售服務(wù)納稅義務(wù)發(fā)生時間問題”相關(guān)規(guī)定廢止。
思考：
1、商業(yè)預(yù)付卡與加油卡適用不同的規(guī)定，雖然都屬于預(yù)存卡性質(zhì)。
2、充值取得的預(yù)收資金，不繳納增值稅；只能開具增值稅普通發(fā)票。
十四、關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費免征增值稅問題
國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定的標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為。單位和個人取得的上述補償費免征增值稅。
十五、關(guān)于增值稅一般納稅人銷售綠化種植土是否可以按照簡易計稅方法征收增值稅問題
增值稅一般納稅人銷售綠化種植土，適用《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物選用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅【2009】9號）第二條第三款中“建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料”規(guī)定，按照簡易計稅方法征收增值稅。
“綠化種植土”參照“建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料”。
十六、關(guān)于提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人收取自來水水費問題
按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，扣除其對外支付的自來水水費以發(fā)票為合法有效憑證；向服務(wù)接受方隨水費收取的污水處理費免征增值稅；隨水費收取的水資源稅不征收增值稅。納稅人向服務(wù)接受方開具增值稅發(fā)票時，收取的水費全額選擇3%征收率，收取的污水處理費選擇“免稅”，收取的水資源稅稅款信息在發(fā)票備注欄注明，該增值稅發(fā)票可作為納稅人繳納水資源稅的會計核算原始憑證。
《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之六）》第七條相關(guān)物業(yè)公司收取自來水水費的規(guī)定廢止。
思考：
1、 扣除其對外支付的自來水水費以發(fā)票為合法有效憑證；
2、 向服務(wù)接受方隨水費收取的污水處理費免征增值稅；
3、 隨水費收取的水資源稅不征收增值稅。
4、 納稅人向服務(wù)接受方開具增值稅發(fā)票時，收取的水費全額選擇3%征收率
十七、關(guān)于其他個人出租不動產(chǎn)預(yù)收租金收入跨2017年度免征增值稅的問題
其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤后，2017年12月31日前的租金收入可享受小微企業(yè)發(fā)生應(yīng)稅行為的月銷售額不超過3萬元免征增值稅的優(yōu)惠政策。
2018年1月1日后的租金收入可享受個人發(fā)生應(yīng)稅行為的月銷售未達到2萬元增值稅起征點免征增值稅的優(yōu)惠政策。相關(guān)優(yōu)惠政策調(diào)整后，按調(diào)整后的時間標準執(zhí)行。
2018年1月1日后免征增值稅起征點3萬元符合當前國家稅收政策。
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