您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財(cái)務(wù) > 如何識(shí)別最易忽視的房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅費(fèi)多達(dá)十五個(gè)，是我國(guó)稅制相對(duì)比較復(fù)雜的行業(yè)之一，同時(shí)也常年成為稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查和評(píng)估檢查的重點(diǎn)。小編通過(guò)總結(jié)實(shí)際工作中的各項(xiàng)案例，通過(guò)問(wèn)答和解析的形式，談一談如何識(shí)別房地產(chǎn)行業(yè)最易忽視的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的車(chē)位需要繳納房產(chǎn)稅嗎？
分歧點(diǎn)：一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都設(shè)有車(chē)位，部分企業(yè)認(rèn)為，車(chē)位并不屬于“房產(chǎn)”，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。
政策依據(jù)及解析：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）規(guī)定“一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”按照上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其物業(yè)公司自用或者出租的一般有產(chǎn)權(quán)地下車(chē)位需要繳納房產(chǎn)稅。而地面上劃出的車(chē)位通常不具備房屋功能，其自用或者出租時(shí)一般不需要繳納房產(chǎn)稅。
市政配套設(shè)施費(fèi)是否需要作為契稅的計(jì)稅依據(jù)繳納契稅？
分歧點(diǎn)：《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第四條規(guī)定：“契稅的計(jì)稅依據(jù)：（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格”，因此部分企業(yè)認(rèn)為，由于多數(shù)時(shí)候土地出讓合同均未提及市政配套設(shè)施費(fèi)，所以市政配套設(shè)施費(fèi)不應(yīng)當(dāng)計(jì)入到契稅的計(jì)稅依據(jù)中。
政策依據(jù)：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于有土地使用權(quán)出讓等契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定：“一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：1.評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。2.土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。（二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。”以上文件已經(jīng)明確協(xié)議方式以及競(jìng)價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅依據(jù)均應(yīng)含市政配套設(shè)施費(fèi)。
未按期申報(bào)清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅有什么風(fēng)險(xiǎn)？
分歧點(diǎn)：由于許多基層稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅的征收管理不夠重視，因此許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有按相應(yīng)的納稅申報(bào)期申報(bào)繳納土地增值稅。
政策依據(jù)及解析：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第十條：“納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起７日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。”未按期申報(bào)繳納清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅，會(huì)產(chǎn)生罰款和滯納金。
沒(méi)有稅務(wù)機(jī)關(guān)的審核結(jié)論能否自行申報(bào)繳納土地增值稅？
分歧點(diǎn)： 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)）文件的相關(guān)精神，土地增值稅清算后導(dǎo)致的企業(yè)所得稅退稅，可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)注銷(xiāo)時(shí)辦理退稅。但由于企業(yè)注銷(xiāo)流程較長(zhǎng)，為了防止將來(lái)清算的土地增值稅無(wú)法及時(shí)在所得稅前扣除，許多企業(yè)選擇自行按未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)的金額申報(bào)入庫(kù)土地增值稅。
政策依據(jù)及解析：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定：“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。”未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核而自行入庫(kù)的土地增值稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)在將來(lái)清算的時(shí)候可能不認(rèn)定為預(yù)征申報(bào)的土地增值稅，而不予扣除。
計(jì)提的土地增值稅能否在企業(yè)所得稅前扣除？
分歧點(diǎn)：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外”，因此部分企業(yè)認(rèn)為，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，企業(yè)可以自行計(jì)算出將來(lái)項(xiàng)目清算后需要繳納的土地增值稅，并按一定方法提前分?jǐn)偟礁髂昕鄢?/P>
政策依據(jù)及解析：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條最后指出“本條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外”，該兜底條款說(shuō)明，如果財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定則按另有規(guī)定處理。而《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）規(guī)定：“六、關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時(shí)間問(wèn)題企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。”根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定，對(duì)于企業(yè)未實(shí)際申報(bào)繳納，根據(jù)一定方法計(jì)算預(yù)提扣除的土地增值稅，由于不能提供土地增值稅完稅憑證等有效憑證，不允許在企業(yè)所得稅前扣除。
是否所有未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的合同都可以按照合同總金額的10%預(yù)提成本？
分歧點(diǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)所得稅比較特殊，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))列舉了幾項(xiàng)可以預(yù)提成本費(fèi)用的情況。其中有一條：“（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。”
政策依據(jù)及爭(zhēng)議：上述文件中提到的關(guān)鍵詞是“出包工程”，不是所有未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的合同都可以按照合同總金額的10%預(yù)提成本，合同類(lèi)型主要限于“出包工程”，即設(shè)計(jì)類(lèi)合同，費(fèi)用類(lèi)合同均不可按上述特別規(guī)定執(zhí)行。
作者：謝更喜（廣州市地稅局大企業(yè)局）
