信息來源：華稅律師事務所 稅務爭議部
編者按：依據我國現行法律文件的規定：在土地增值稅清算的過程中，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。那么，如果企業是向非金融機構借款，其取得的利息在清算時該如何計算扣除呢？
一、案情簡介
江蘇大山房地產開發有限公司（以下簡稱“大山公司”）于2007年4月成立，在泗洪縣青陽鎮以出讓方式取得國有建設用地50.99畝，開發"泗洪第一街"房地產項目。該項目截止2013年12月31日，對外銷售27,237.97㎡。2014年3月10日至6月10日宿遷地稅稽查局對大山公司2010年1月1日至2013年12月31日期間的涉稅情況進行了檢查，認定大山公司在營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、城鎮土地使用稅、房產稅、個人所得稅、土地增值稅等九種稅費申繳存在違法事實，并作出宿地稅稽處（2014）60號稅務處理決定書，要求大山公司補繳或者調整相關稅款，其中應補繳土地增值稅19,282,778.61元。對該處理決定中關于營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、城鎮土地使用稅、房產稅、個人所得稅等八項處理結果，大山公司無異議，并按照要求履行了相關義務，但對處理決定中關于土地增值稅清算認定的事實和處理結果有異議，向宿遷市地方稅務局申請復議。
大山公司對宿遷地稅稽查局的認定存在諸多疑義。本文僅就其向非金融機構借款利息應如何在土地增值稅清算程序中計算扣除問題進行討論。大山公司認為，其在2009年至2013年支付泗洪宏源公有資產管理有限公司利息2,608,617元，支付蘇中實業有限公司利息36,905,500元，兩項合計39,514,117元，系向非金融機構借款利息。稽查局在認定土地增值稅清算過程中，應將其向非金融機構借款利息直接計入開發費用予以扣除，但宿遷地稅稽查局按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和10％計算大山公司的房地產開發費用，這種計算方式導致大山公司多繳納稅款。2014年12月1日宿遷市地方稅務局作出宿地稅復決（2014）1號行政復議決定，維持了宿遷地稅稽查局作出的土地增值稅清算處理決定。大山公司不服，先后將爭議訴至江蘇省宿遷市中級人民法院、江蘇省高級人民法院，兩審法院均未支持大山公司的請求。
二、法律分析
小結：
根據現行法律的規定，關于土地增值稅清算過程中，房地產開發企業向金融機構借款或非金融機構借款的處理方法是有區別的，企業在清算過程中，應按法律規定的方式進行處理，任意而為存在法律風險。同時，房地產企業如需向非金融機構的借款，應在進行前期業務規劃時考慮稅收因素，防范不必要的經濟損失和法律風險。
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