眾所周知，目前的房地產開發(fā)商日子并不好過，資金短缺，房價下跌，購買的土地因資金和貸款出現(xiàn)困難，政府有收回的權利，公司凈資產大大縮水，甚至資不抵債，頻臨破產，這些問題大多是和進場時間和風險控制及企業(yè)管理有關，如果管理層能多元化開發(fā)投資房地產，包括高低端套房，大城市和三線城市，商業(yè)房地產和住宅，開發(fā)后并參與物業(yè)管理，長，中，短期投資回報結合，股權和融資貸款結合，社區(qū)開發(fā)和商業(yè)結合，現(xiàn)金流管理和適度投資管理，這樣才能使房地產開發(fā)公司長勝不衰。
別把雞蛋放在唯一藍子里。前幾年，因為中國的經濟高速發(fā)展，累計了不少經濟基礎，個人收入也大大提高，加上人民幣的升值，外資的涌進，房價節(jié)節(jié)高升，加上股市大漲，經濟泡沫越吹越大，而大家公認房地產開發(fā)商是最暴利的行業(yè)之一，更多的人就跳進這一金融的圈套。政府發(fā)現(xiàn)經濟發(fā)展不可能承受這一負擔，緊縮資金的貸款政策，現(xiàn)在房地產商才發(fā)現(xiàn)日子并不好過。如果房地產開發(fā)商能及時調整策略，不僅僅是依靠普通住房的開發(fā)獲得利潤，同時也提供其他物業(yè)管理和社區(qū)開發(fā)服務的業(yè)務，讓雞蛋孵化成小雞，讓母雞再下蛋。這樣房地產開發(fā)商至少還有其他的現(xiàn)金收入，而不是把所有的雞蛋全端給銀行抵押而被吃掉。中國居民的收入增加趕不上房價，物價，教育，醫(yī)藥和其他漲價時，僅管他們有需求，但也是支付不起，這樣房地產開發(fā)商專攻住宅建設風險就是存在的，尤其只是開發(fā)中高端住宅套房，競爭性很強，無形中抬高了建設成本，如果房地產開發(fā)公司實力不足，就會被套牢，房地產開發(fā)商需要量力而行。
市場分析數(shù)據(jù)要全面可靠。一般房地產開發(fā)商只是根據(jù)所在地塊的土地價值，開發(fā)后周圍可以銷售的價格計算，這是很有必要，但遠遠不夠。周圍的房價并不是一成不變的，如果市場不好，也是會下降的，而你自己的公司是否有能力和你的競爭對手一樣能挺住。中國購房者的經濟來源是比較難于預測的，房地產開發(fā)商是根據(jù)什么數(shù)據(jù)確定未來客戶群，他們是否有承受其房價的能力？而房地產開發(fā)中的土地成本，建筑成本還有一些無法計算的商務成本，如果客戶不能承受，開發(fā)商自己能承受嗎？或者說能承受多久？ 時間本身就是成本。因此，市場分析要考慮銀行貸款時間，客戶買房時間，周邊房價的變動，整個社會經濟大環(huán)境，買房者的經濟購買力，整個項目能承受的時間及風險，是否有其他補救方案，如建筑材料成本的節(jié)省，設計上的更改，預售及完工現(xiàn)金流的情況分析 。多維數(shù)據(jù)的風險預測比簡單地根據(jù)周邊情況市場分析要完善些，定量分析比定性分析更好些。
東方不亮西方亮。房地產開發(fā)商如開發(fā)不同規(guī)格（高低檔）的商品房，還有商業(yè)房地產和住宅也是很大的差別。開發(fā)房地產和物業(yè)管理結合，也能減少單一業(yè)務的風險。 例如現(xiàn)在的市場，平價住宅的開發(fā)盡管沒有暴利，但是總比高級住宅賣不出去或者降價虧損銷售好，三線城市的房地產開發(fā)比一線城市風險小些。房地產開發(fā)商要量力而行，發(fā)揮自己特定的優(yōu)勢，而不是完全隨從房地產大市，要有自己的獨特商業(yè)模式及客戶需求群，不管是高端客戶還是平民客戶，開發(fā)商需要為客戶著想，讓客戶真正地愿意而且有能力為開發(fā)商的產品及服務拿出資金。房地產開發(fā)商如只是和大市一樣，既然可以和大市一樣上漲，也可能隨大市一樣下滑，開發(fā)商需要隨機應變，但是房地產卻因為行業(yè)的特性，轉變相當困難。所以，房地產開發(fā)商在投資項目之前，需要有遠見的眼光，不能只看3-6個月時間。趨勢是開發(fā)商決策的因素之一，掌握了趨勢，資金的投入時間和量的節(jié)奏將是公司的成本和銷售收入將有很大的關系，也是決定項目能否按期盈利完成的重要因素。
房地產開發(fā)和現(xiàn)金流業(yè)務結合。有實力管理完善的房地產開發(fā)商需要和現(xiàn)金流掛鉤，商業(yè)房地產是最有可能讓房地產開發(fā)商緩沖資金的需要。最常見的有以下幾種現(xiàn)金流業(yè)務：
1。物業(yè)管理。如果開發(fā)商有自己的物業(yè)可以管理，這樣就能有固定的收入維持公司的日常費用，這樣比賣不出去的套房要好些，但是在中國是乎房地產只是買賣為主，租房業(yè)務并不能滿足房地產投資的需求，實際上在市場不景氣的時候，以租代賣也許能吸引一些客戶。開發(fā)商不僅要建好酒店，還要學會管理好酒店，這也能在開發(fā)商資金困難時，提供一定的現(xiàn)金流幫助。
2。商業(yè)房地產還可開發(fā)零售店，餐館，幼兒園及校外輔導等，可以月租，物業(yè)管理費和銷售提成。盡管這種模式在中國很少（國內大多喜歡買斷），但是還是會有一定市場的，那怕就是只有5-10%，市場還是很大的，也可以幫助創(chuàng)業(yè)者減少資本的投入，開發(fā)商和客戶是共贏的合作伙伴。
3。養(yǎng)老院：這是房地產開發(fā)商可以考慮的現(xiàn)金流和服務業(yè)結合的項目，同時可綜合客戶的需要，包括飲食，醫(yī)療，旅游，休閑等等。
4。停車場。中國汽車工業(yè)的發(fā)展，加上房地產開發(fā)的迅速發(fā)展，停車場的業(yè)務比開發(fā)商品房可能利潤更豐富，房地產開發(fā)商應該把這一現(xiàn)金流的內容好好地掌控并充分利用，在開發(fā)時，需要側重考慮其價值因素。
5。 連鎖店：標準化的連鎖店對開發(fā)商也是另一種很好的現(xiàn)金流項目，包括店面的特定設計，也算是短平快的項目，如能按月租，管理費加分成，其公司的效益更好。 還有很多現(xiàn)金流的商業(yè)模式可以提供房地產開發(fā)商想象，主要是開發(fā)商要有開拓創(chuàng)新精神，不需要完全和別人一樣只靠房地產增值而獲利。
總而言之，房地產開發(fā)是一非常復雜的系統(tǒng)工程， 開發(fā)商需要有更廣闊的視野，不要太局限于某種形式，即專業(yè)性很強，又要多元化業(yè)務，但又不能太分散業(yè)務，現(xiàn)金流是衡量開發(fā)商的管理能力之一，開發(fā)商不能盲目過度投資，即時調整和監(jiān)控項目進展，資金量，原材料采購，成本控制及商品房銷售，出入市場時間和出租物業(yè)管理等等。 風險控制是房地產開發(fā)商最重要的因素之一，風險總是和回報成正比，中國房地產行業(yè)暴利的可能性隨時間和市場的完善，可能性越來越小，開發(fā)商需要理性地看待風險承受度及投資回報率。相對固定的回報率，長期來說，比房地產大起大落要好很多，成功的房地產開發(fā)商是非貪婪而穩(wěn)扎穩(wěn)打的實實在在地為客戶服務。降低風險，首先需要從你服務的客戶開始，如果房地產開發(fā)商能真正地為他們的客戶著想，客戶自然會為開發(fā)商買單，讓開發(fā)商獲得應有的利潤并長期生存和發(fā)展。
作者：林志共 來源：價值中國 |
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