【時間地點】10月31日—11月1日 南京
【培訓費用】2980 元/人（含資料、培訓、場地、講師費）
【主講嘉賓】
朱光磊，南京大學MBA，中國注冊會計師，從事房地產業務多年，曾在A股上市公司擔任財務負責人，現在某房地產集團從事稅務籌劃，同時兼任幾家上市公司的稅務顧問。專長于房地產行業稅收業務、涉外稅務和形式重于實質的籌劃方式。2008年已在《財務與會計》與《中國稅務報》上發表稅收籌劃文章4萬余字，其中房地產行業稅收疑難系列文章被《財務與會計》作為創刊三十年代表作品。事后稅務籌劃、直接面對稽查證據稅務籌劃方式的原創者；形式重于實質稅務籌劃原創者，長于發現稅法的漏洞和不足。致力于換個角度看稅法，尋求以最少的時間成本獲得最佳的可操作稅收方案。
【邀請對象】房地產企業董事長、總經理、財務總監、財務經理、主管會計辦稅人員等
【主要內容】
第一部分 博弈型案例分享
一、產生的法律原因
1.不為人知的稅法故事——《營業稅暫行條例實施細則》“勞務發生地條款”修改的幕后故事。
思考1：為什么“勞務發生地條款”未修改前，可以實現零成本的避稅（所得稅及土地增值稅）？
思考2：為什么說“勞務發生地條款”矯枉過正的作法，導致人人偷稅？
2.奇怪的稅收條文（立法小事故）（國稅函[1999]940號）石材加工企業銷售石材并負責安裝工程作業的，征兩道流轉稅，解析該文件口是心非的原因及出臺的真正背景。
思考3：為什么存在征兩道流轉稅的業務？
思考4：由于征兩道流轉稅，對于石材的甲供甲安，房地產商應取得哪種發票？增值稅票？營業稅票？還是兩張票？
3.再來一個立法事故文件（國稅發[2002]117號）著名的國稅發[2002]117號，存在著明顯的錯誤，您注意到了嗎？
4.所得稅條例中的莫名其妙條款——為您解析所得稅條例中的莫名其妙條款。
二、案例分享
案例1一個強勢公司與政府博弈的特別優惠文件，即國稅發【2000】第44號有一部分是專門針對某個公司的特別優惠，為您解析該公司稅收籌劃的高級手法。
思考5：為什么說最高境界的稅收籌劃是到稅總“打文件”，如何打？
案例2該強勢公司的后續所得稅故事
思考6：房地產公司的籌建期什么時候結束？ 思考7：土地未正式開發，即有臨時建筑租金收入怎么處理？
案例3稅率差的案例 外資142也有籌劃空間，為您案例解析。
案例4合作建房1 案例5合作建房2
兩個稅務機關難以定性的合作建房案例。
思考8：轉讓永久使用權是否是轉讓不動產？ 思考9：使用權的轉讓和租賃，區別是什么?
案例6投資公司的故事 思考10：投資公司的招待費廣告費按什么作為基數？
案例8統借統還的故事 思考11：什么叫統借統還？如何做到統借統還？
案例10酬金制物業公司的故事
思考12：酬金制物業公司的營業稅存在巨大的優惠，如何操作酬金制物業公司？
思考13：1業委會是否可以作為合同主體？2如何開戶？3如何運作?
案例11代銷的故事
營業稅條例第五條 “納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。”較原條例，取消了“對方”兩個字。以一個案例說明，取消兩個字的深層含意。
案例12境外避稅的故事 思考14：境外設計協議中的境內差旅費，要不要交營業稅？
案例13全球化避稅的注冊地 思考15：哪兒才是最佳的避稅港？
案例14集團稅務管理的方法 思考16：集團稅務管理的基本方法是什么？
17.影響土增政策的案例 思考17：車庫是普通標準住宅還是非普通標準住宅?
第二部分 31號文操作空間解析
一、開發業務與竣工時間
思考18：
1.完工與未完工對于稽查來說有什么區別？不查成本 ，只查收入 2.竣工證明材料是指什么？
3.竣工材料的報送時間會帶來什么涉稅后果？
二、收入的稅務處理
思考19：
1.未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入？ 2.定金意向金是不是收入？ 3.預收收入是不是視同銷售？
4.如何實現預繳所得稅的人為調節？該人為調節是否是偷稅？ 5.年度申報表附表3調增，調減到底調什么？
6.本年度預售收入是否需要在附表三調減？ 7.如何以前的預交毛利率高于實際毛利怎么辦？
8.稅率差變動是否能轉回？ 9.可售建筑面積指什么？
三、案例介紹成本的計算步驟（6大原則四種分配方法3個完工標準七步驟）
第三部分 土地增值稅專題
一、地方性政策和國家政策不統一之處
1.各地地方性政策規定； 2.由于不了解征管習慣而導致的c公司失敗籌劃案例（溝通的重要）。
二、核定制下的清算
思考1：以房地產實物減資，是否交土地增值稅？是否交營業稅？
三、查帳制下的清算
（一）土地增值稅概念 思考2：只轉讓建筑物而不轉讓國有土地使用權是否要交土地增值稅？
（二）土地增值稅的納稅人 （三）幾個重要的概念
1清算單位
思考3：什么叫分期開發？分期開發目前無官方的標準。蘇州的標準是“綜合認定。”
思考4：開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，不能分別計算增值額怎么辦？有稅務機關理解，應在帳面上按普通住宅和非普通住宅核算成本，是否正確？
2.主管稅務機關
3.普通標準住宅
思考5：普通標準住房的車庫是普通標準住宅嗎？ 思考6：當地“同級別土地上住房平均交易價格”是多少？
4.分攤標準
思考7：建筑面積是成本分攤的唯一標準嗎？有幾種分攤的標準？在什么情況下優先適用哪種標準？
5.可售建筑面積
思考8：無產權證的建筑面積是否是可售建筑面積？地下建筑面積是否屬于可售建筑面積？無產權架空層的建筑面積是否屬于可售建筑面積？他們的成本處理方式并不相同。哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料？
6.公共配套設施
思考9：地下人防工程的轉租行為，要不要交房產稅？如交，是差額還是全額？
（四）收入
1房地產銷售收入
思考10：沒有產權證的銷售房地產，是不是收入？還是參照國稅函〔2007〕645號？ 銷售房地產使用權的金額，是不是土地增值稅意義上的收入？
2視同銷售收入 思考11：沒有列舉無償捐贈，無償捐贈是否是視同銷售？
稅務機關的權力利器---核定權并無公開的可操作的程序和標準，是稅收法定憲政原則下的修正原則。
3自用或出租
思考12：
（1）人防的地下車庫到底是轉租行為還是銷售行為？成本是否可以扣除？ （2）銷售使用權和租賃的區別是什么？
（五）成本
1.取得土地使用權所支付的金額
思考13：（1）有稅務提出契稅是稅不是費，是否正確？
（2）稅總網站答疑有誤。母公司 帳面金額為1000萬的土地，評估為3000萬作價投資入子公司，子公司土地增值稅清算時土地的計稅成本是多少？1000萬，3000萬還是0？
（3）一個項目為另一個項目提供了部分安置房，如何確定土地成本？
2.開發土地和新建房及配套設施的成本
思考14：（1）資本化利息是否是開發間接費用的內容？許多稅務機關認為，土增中沒有資本化利息，只是對了一半。實際上有一個變化的過程
（2）資本化利息是不得扣除還是不得加計扣除？實際上有一個變化的過程
（3）土地閑置費是開發費用還是開發成本？ （4）開發間接費和期間費用的界限在哪里？
（5）未付質保金，是不是成本？ （6）什么才是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費用？
（7）如何籌劃“甲供材”導致的建筑方額外附加營業稅？
3.開發土地和新建房及配套設施的費用
思考15：
（1）沒有借款，是否可以按10%扣除開發費用？
（2）滾動開發利息如何劃分？多種籌資方式和單一籌劃方式對利息支出扣除的影響不同。
4.與轉讓房地產有關的稅金
思考16：營業稅稅收返還，是否可以作為與轉讓房地產有關的稅金扣除？
5.財政部規定的其他扣除項目
思考17：
（1）蘇州地稅認為，不能區分標準住宅與非標準住宅的項目，不得查帳清算，是否有依據？
（2）一個商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本？
（六）票據 思考18：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？投資行為沒有發票，土地增值稅中的成本如何扣除？
（七）出租或自用后再銷售的處理
思考19：
（1）開發商出租或自用的房地產是否成為舊房？ （2）土地增值稅中區分舊房和新房的標準是什么？
（3）房地產企業銷售舊房能否加計扣除?
（八）清算后的銷售 思考20：清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金開發費用？
四、土地增值稅清算實戰案例精講（稅務機關已認可）
案例1：用蘇州A公司的案例講解土地增值稅的計算方法。
案例2：用蘇州B公司的資料，講解不同計算方法帶來的不同土地增值稅清算結果。
五、當前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析
1.投資籌劃。 案例3：一個自作聰明的投資案例和一個稅負轉嫁型的投資籌劃案例。
2.成立銷售公司降低適用稅率籌劃。 案例4：案例說明采取不同操作手法下，同一個方案成敗的區別。
3.裝修收入分散籌劃。 案例5：案例說明該籌劃給銷售和品牌帶來的負面影響。
4.降價籌劃。 案例6：案例說明事前籌劃帶來的惡果。
第四部分 疑難稅收問題探討
1.房產稅的避稅手法與疑難探討
（1）房產稅的分劈 （2）免租期房產稅的納稅人 （3）未入帳房產的房產稅問題 （4）房產原值是否包括土地
2.涉外營業稅的代扣代繳方法
（1）外匯局要求發票和付款金額一 一對應，如何代扣營業稅？ （2）09年前的老合同如何代扣營業稅？
3.個稅的漏洞 |
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