房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營活動中存在多種經(jīng)營模式，由于影響因素較多，會有多種增值稅的特殊情況的處理，本文就最簡單的、也是最核心的房地產(chǎn)增值稅核算內(nèi)容進(jìn)行說明：
取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算
房地產(chǎn)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算是一樣的。
例2：2016年11月15日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按規(guī)定開具的增值稅專用發(fā)票，注明工程款10萬元，稅額0.5萬元。則增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算為：
借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)——某項(xiàng)目 10萬元
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額（5％稅率） 0.5萬元
貸：銀行存款 10.5萬元
正式交房銷售時(shí)增值稅的核算
根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)銷售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般為正式確認(rèn)交房、移交產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。因此，正式交房銷售時(shí)，其增值稅的銷售額和銷項(xiàng)稅額的核算與其它增值稅一般納稅人的核算方法基本相同，區(qū)別在于一般存在預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)。
例3：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年11月23日，向客戶E（個(gè)人）正式交房，實(shí)現(xiàn)銷售，并開具該房產(chǎn)的正式銷售的增值稅普通發(fā)票，顯示銷售額100萬元，稅額11萬元。客戶E之前已經(jīng)繳納預(yù)售款50萬元，辦理正式交房時(shí)一次性補(bǔ)交差價(jià)61萬元。則增值稅銷項(xiàng)稅額核算為：
借：銀行存款 61萬元
預(yù)收帳款——客戶E 50萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入（A項(xiàng)目） 100萬元
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——銷項(xiàng)稅額（11％稅率） 11萬元
當(dāng)期一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅的核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人一般計(jì)稅方法的增值稅計(jì)算是：
當(dāng)期應(yīng)繳增值稅＝正式交房實(shí)現(xiàn)銷售的銷項(xiàng)稅額—取得的可以并選擇抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額—預(yù)售款預(yù)繳的增值稅稅額。
1、當(dāng)期需要繳納增值稅的核算
例4：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年11月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅稅額為10萬元，需要繳納。則增值稅銷項(xiàng)稅額核算為：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出未交增值稅 10萬元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 10萬元
當(dāng)實(shí)際繳納時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 10萬元
貸：銀行存款 10萬元
2、預(yù)繳多、當(dāng)期不需要繳納的增值稅核算
例5：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年12月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下，當(dāng)期已經(jīng)預(yù)繳預(yù)售款增值稅共計(jì)30萬元，其中用于抵繳應(yīng)納增值稅稅額15萬元，尚余15萬元結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳。則增值稅結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳的核算為：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 15萬元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出多交增值稅 15萬元
友情提醒
1、對于選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算的項(xiàng)目，通過“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”核算。
2、“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅留底稅額”是用于原增值稅一般納稅人的掛賬留底稅額的核算，不要與日常的增值稅留底稅額混淆。也就是說，這是過渡期的特殊科目，過渡期之后不再使用。
轉(zhuǎn)載自：一葉稅舟（葉全華）
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