轉自：稅政解析與策略 作者：謝華峰
華豐房地產公司根據地塊出讓合同需無償提供16000平方米的房產給當地政府開發公司，由當地政府開發公司將安置房給村民，同時村民向房地產公司支付1800元/平方米的安置房建設款。請問房地產公司開票金額如何確定？是按安置房建設款*回遷面積？還是按建安成本？還是按建安成本*（1+成本利潤）？還是按土地成本+建安成本？還是按（土地成本+建安成本）*（1+成本利潤）？還是按安置房面積*市場單價？
房地產公司的安置房有以下幾種情形：
一、政府買進商品房作為安置房。這種情形下，對政府對業主而言，該房子是安置房。但對房地產公司而言，是正常的商品房出售，只不過是政府把房子買進后用于安置的目的。所以在稅務處理上，房地產公司按市場價作正常的銷售收入，若是批量銷售，價格上作個銷售折扣也是無可非議的，但價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，主管稅務機關有權按36號文第四十四條規定的順序確定。
二、企業少繳土地出讓金，無償提供商品房給政府作安置房用。在這種情形下，房地產公司無償提供商品房給政府，但不是用于公益事業或者以社會公眾為對象，應作視同銷售處理，主管稅務機關有權按36號文第四十四條規定的順序確定。因有市場參考價格，其銷售額按下列方法和順序確定：
1、按照本企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
2、按照其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
三、企業自行安置（在承擔土地出讓價款的土地上開發并無償轉讓）。在這種情形下，房地產公司無償提供商品房給被拆遷戶，不是用于公益事業或者以社會公眾為對象，應作視同銷售處理，主管稅務機關有權按36號文第四十四條規定的順序確定。因有市場參考價格，其銷售額按下列方法和順序確定：
1、按照本企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
2、按照其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
四、企業自行安置（不承擔土地出讓價款的土地上開發并無償轉讓）。在這種情形下，房地產公司無償提供商品房給被拆遷戶，不是用于公益事業或者以社會公眾為對象，應作視同銷售處理，因沒有市場參考價格，主管稅務機關有權按36號文第四十四條規定，按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率) 成本利潤率由國家稅務總局確定。公式中成本不包含土地成本。
列表如下：
情形 房地產企業稅務處理 銷售額確定
（1）政府買進商品房作為安置房 正常銷售 市場價，若價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的按36號文第四十四條規定的順序確定。
（2）企業少繳土地出讓金，無償提供商品房給政府作安置房用 視同銷售 1、按照本企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
2、按照其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
（3）企業自行安置（在承擔土地出讓價款的土地上開發并無償轉讓） 視同銷售 1、按照本企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
2、按照其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
（4）企業自行安置（不承擔土地出讓價款的土地上開發并無償轉讓） 視同銷售 按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)
成本利潤率由國家稅務總局確定。
（公式中成本不包含土地成本。）
現在回過頭再看華豐房地產公司的提問
該公司根據地塊出讓合同需無償提供16000平方米的房產給當地政府開發公司，由當地政府開發公司將安置房給村民，同時村民向房地產公司支付1800元/平方米的安置房建設款。這符合第二種情形－－企業少繳土地出讓金，無償提供商品房給政府作安置房用。華豐房地產公司開票金額應當根據36號文第四十四條規定的順序確定，有本企業最近時期銷售同類房產的平均價格的，按本企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定，沒本企業最近時期銷售同類房產的平均價格的，再按照其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。華豐房地產公司不符合不承擔土地出讓價款的土地上開發并無償轉讓的條件，所以不能按照組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)（公式中成本不包含土地成本）來確定開票金額，更不能直接以安置房建安成本開票。
附：近期房地產建筑企業財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴征管體制下房地產企業全盤財稅核算再造與實務操作應用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產開發企業全程各個不同階段稅收風險管控籌劃新思路及涉稅業務會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴監控下的房地產企業三大核心稅種高發涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯網+稅務”時代暨增值稅模式下的房地產開發企業全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務技巧暨成本分攤
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