發(fā)票問題
除了預(yù)售環(huán)節(jié)的增值稅難以抵扣的問題，王海還面臨退房時的發(fā)票問題。這個問題是在營改增推開后才遇到的。
2016年5月1日之前，售房交易完結(jié)的交易要繳納營業(yè)稅，在5月1日之后營業(yè)稅已經(jīng)沒了。王海告訴記者，退房的話原則上應(yīng)該把房款退給他，因為退房款，所以收入要沖減，營業(yè)稅也要退回來，但是退稅的話難度挺大的。按照政策規(guī)定，因退房而退稅需要開一個紅色的票，但營改增之后，紅色的發(fā)票已經(jīng)不允許再開了。
王冬生告訴記者，營改增之前，正常情況發(fā)票是藍色發(fā)票，表示有交易；交易取消了，發(fā)票體現(xiàn)為開紅字發(fā)票，意味著以前發(fā)生的交易取消了，回到原點。
記者咨詢了幾家地稅局，大部分已經(jīng)開不出紅票來了。“早就停了，機器和系統(tǒng)已經(jīng)停了，紅票早就開不出來了。對于退稅的事情，從理論上是應(yīng)該退，可是票開不出來了。”一家地稅的負責人告訴記者。
但是現(xiàn)在退稅又要求必須要有這個紅色發(fā)票。王海舉例說，8月份，有客戶說我5月份買的房子要退房，或者說沒有辦法按揭了，他就必須要退房之類的。要求地產(chǎn)公司把錢退給他，但是由于沒有紅票，以前繳納的營業(yè)稅，地產(chǎn)公司就退不回來。【加微信：fdccspx關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
“其實正常應(yīng)該到地稅部門把稅給退了。房子繼續(xù)賣出后到國稅局交增值稅。正常應(yīng)該是這樣。很多公司反映，在地稅要求退稅的時候很多要求的資料根本就沒有，所以沒有辦法退。幸虧現(xiàn)在有部分國稅可以沖抵增值稅。”王海告訴記者。
但是沖抵增值稅合適嗎？
王冬生認為從政策角度來講沖抵增值稅不合規(guī)，但是從操作簡單來說，直接沖減到增值稅納稅額中更簡單操作。這種問題要么從地稅局繼續(xù)從發(fā)票解決，要么調(diào)整目前政策，沖減增值稅收入。
王海現(xiàn)在的精力基本都被這些發(fā)票問題、政策問題牽扯，王海說，他都沒時間去計算稅負的問題，但是這并不代表他不關(guān)注那些稅負的問題，比如土地增值稅的變化。
土地增值稅負
土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)在營改增之后面臨的另外一個困擾。中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%；增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
王冬生告訴記者，1994年開始征收的土增稅，功能之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的高收益。功能上有點類似對于房地產(chǎn)的消費稅。但由于增值稅是中性稅種，不具備調(diào)節(jié)功能，1994年增值稅只有17%和13%兩個稅率，考慮到稅制要發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，所以征收消費稅，主要發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能和增加收入功能。
不止一位財稅專家向記者表示，土地增值稅會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。王海給記者舉例，原來一套房屋銷售價格為100萬元，建設(shè)安裝成本、融資成本、銷售成本三項加起來50萬元，增值就是50萬元，增值率100%。由于營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅，按照價稅分離的原則，營改增的實施，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的三項成本會在一定程度上降低，但同時，整體的增值額就提高了。這樣一來，土地的增值率就很有可能會突破原有的某檔增值率的設(shè)定，這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面，稅率也會由于跳檔而增加。
王海所說的跳擋是指土地增值稅按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分別實施不同的稅率，稅率依次確定30%、40%、50%、60%。
在2015年，全國土地增值稅收入達到3832億。“最大的負擔就是土地增值稅，你會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的增值額這一檔，也就是企業(yè)賺的錢交了三遍稅， 分別是：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。”王海告訴記者。
王海現(xiàn)在最關(guān)注的就是營改增之后對土地增值稅的影響。他認為，因營改增全面實施而導(dǎo)致的土地增值的調(diào)整肯定會導(dǎo)致企業(yè)稅負的變化。因為營改增后收入和成本的計算都變了，所以繳納土地增值稅的額度也變了。
王海說，“我們一直很關(guān)注財稅部門那邊土地增值稅到底怎么變。不過要等具體政策出來之后，才知道營改增對土地增值稅的影響到底怎么樣。房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的稅負并不是增值稅的稅負到底是增加還是減少，更加關(guān)心的是營改增之后，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種的一系列變化。”
據(jù)經(jīng)濟觀察報了解，土地增值稅的改革的確已經(jīng)在操作當中，但是對稅負的影響不會像外界想象那么大，負擔相比以前不會也有太大的變化。
一位財稅系統(tǒng)人士告訴經(jīng)濟觀察報：“其實面對營改增之后出現(xiàn)的各個問題，只要下決心，這些問題都能解決，但是解決的過程也將面臨一系列平衡、一系列的約束條件。這些約束條件涉及財政收入下降、財政收入延后、征管難度增加、納稅人遵從成本等。這些都需要充分考慮”。
來源：經(jīng)觀要聞
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