企業(yè)或個(gè)人有10種情況無(wú)需繳納土地增值稅或可合理避稅。 稅法對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了明確規(guī)定，土地增值稅有一定的征收范圍，超出該范圍，企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為不征土地增值稅。但前提是——納稅人應(yīng)當(dāng)正確判定。
1.以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不屬征收土地增值稅的范圍。
2.房地產(chǎn)出租。出租人取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬征收土地增值稅的范圍。
3.房地產(chǎn)抵押。在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。
4.房地產(chǎn)交換。交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)?a href=/zhuanti/shuiwu.htm target=_blank>稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。【加微信：13718601312關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
5.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)——作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用免征收土地增值稅的規(guī)定。
6.合作建房。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
8.房地產(chǎn)的代建房行為。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
9.房地產(chǎn)的評(píng)估增值。房地產(chǎn)的評(píng)估增值，沒有發(fā)生房地權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。
10.國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物。國(guó)家收回或征用，雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，可以免征土地增值稅。
此外，對(duì)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定免征土地增值稅。
掌握上述規(guī)定對(duì)于土地增值稅進(jìn)行合理避稅十分關(guān)鍵。比如，兩個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交換房地產(chǎn)，按規(guī)定雙方都應(yīng)繳納土地增值稅，但如果采取股權(quán)投資的方式，則雙方都無(wú)需繳納土地增值稅。即雙方均以不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ酵顿Y，按照不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)計(jì)算持有對(duì)方的股權(quán)比例。從整個(gè)集團(tuán)利益來看，根本沒有任何損失。
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