來源：中國稅務(wù)報 作者：鐘斐、高其斌
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，通過競拍取得10000平方米需拆遷安置的土地使用權(quán)，用于開發(fā)某項目（新項目），規(guī)劃總可售建筑面積 24000平方米，其中12000平方米用于拆遷安置。拆遷人和被拆遷人按照規(guī)定，分別計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和安置房的價格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。按照拆遷安置協(xié)議：安置房“拆一還一”面積部分按4000元/平方米出售；拆遷還原戶超面積按6000元/平方米出售，安置房銷售收入共計5200萬元（含稅）。次年完工交付。被拆遷房屋的補(bǔ)償金額共計6000萬元。結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價時，收到補(bǔ)價500萬元，支付補(bǔ)價1300萬元。假定，其他房產(chǎn)尚未銷售，同類非安置房市場賣價為8000元/平方米。
房地產(chǎn)企業(yè)會計處理
1.簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價（單位：萬元，下同）
借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 6000
銀行存款 500（收到補(bǔ)價）
貸：應(yīng)付賬款 4700
預(yù)收賬款 500（收到補(bǔ)價）
銀行存款 1300（支付補(bǔ)價）
2.完工交付
借：應(yīng)付賬款 4700
預(yù)收賬款 500
貸：主營業(yè)務(wù)收入 4684.68
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 515.32
拆遷補(bǔ)償費(fèi)可從銷售額中扣除
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許在計算銷售額時扣除。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人一般計稅方法下，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目在納稅義務(wù)發(fā)生時，企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可作為土地價款按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定的差額計稅方法計算并從銷售額中扣除。
眾所周知，土地所有者出讓土地使用權(quán)，免征增值稅。就免稅而言，增值稅差額納稅的目的在于：避免在上一環(huán)節(jié)免征的增值稅的在下一環(huán)節(jié)補(bǔ)征。但差額納稅必需取得合法有效的抵扣憑證，以證明其真實(shí)性。
合法有效憑證的判定
對于合法有效憑證判定問題，原則上按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（三）款第11項的規(guī)定來判定。
財稅〔2016〕140號文件發(fā)布后，合法有效憑證中增加了財稅〔2016〕36號附件2規(guī)定的“國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證”，即納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。因此，向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，提供上述拆遷補(bǔ)償費(fèi)用材料能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的，也可以作為合法有效憑證進(jìn)行差額扣除。
如果案例中支付的被拆遷房屋的補(bǔ)償金額6000萬元相關(guān)憑證關(guān)符合上述條件。
當(dāng)期允許扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)＝（12000÷24000）×6000＝3000（萬元）。
可抵減的銷項稅額（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＝3000÷（1＋11%）×11%＝297.30（萬元）。
會計處理為：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 297.30
貸：主營業(yè)務(wù)成本 297.30
安置房價格明顯偏低是否應(yīng)作納稅調(diào)整
拆遷補(bǔ)償費(fèi)用扣除銜接
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財稅〔2016〕140號文件第七條和第八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。而財稅〔2016〕140號文件除第十七條規(guī)定的政策外，其他條款均自2016年5月1日起執(zhí)行。因此，2016年5月1日~2016年11月30日，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房已發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，而允許扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用未扣除的，可按照國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第四條和第五條規(guī)定的公式計算可抵減的銷項稅額，并于2016年12月一次性計入即可。
附：近期房地產(chǎn)建筑企業(yè)財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)全盤財稅核算再造與實(shí)務(wù)操作應(yīng)用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各個不同階段稅收風(fēng)險管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務(wù)會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴(yán)監(jiān)控下的房地產(chǎn)企業(yè)三大核心稅種高發(fā)涉稅風(fēng)險破解
9月15-16日 成都：“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”時代暨增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風(fēng)險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實(shí)務(wù)技巧暨成本分?jǐn)?/STRONG>
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