一、 上海保障性住房配建的背景和要求
為了多渠道籌措保障性住房房源，規(guī)范在商品住宅建設(shè)項(xiàng)目中配建保障性住房的行為，上海市住房保障房屋管理局、規(guī)劃國(guó)土資源局、發(fā)展改革委、建設(shè)交通委、財(cái)政局按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào)）、建設(shè)部等七部門制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號(hào)）的精神，聯(lián)合制定了《關(guān)于本市保障性住房配建的實(shí)施意見》，并經(jīng)上海市政府同意，以《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局等五部門關(guān)于本市保障性住房配建實(shí)施意見的通知》【滬府辦發(fā)〔2012〕61號(hào)】文件下發(fā)。
滬府辦發(fā)〔2012〕61號(hào)要求：凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住宅的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)按照不低于該建設(shè)項(xiàng)目住宅建筑總面積5%的比例，配建保障性住房；郊區(qū)有條件的區(qū)域，應(yīng)進(jìn)一步提高建設(shè)項(xiàng)目的配建比例。配建的保障性住房應(yīng)無(wú)償移交政府用于住房保障，并在建設(shè)用地使用權(quán)出讓條件中予以明確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目的商品住宅預(yù)售或者出售之前，按照建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書的約定，將配建房源移交給區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)。配建房源與商品住宅一并申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)初始登記，建設(shè)用地使用權(quán)范圍應(yīng)為同一宗地，不作分割，按照所在商品住宅開發(fā)項(xiàng)目宗地總面積記載，并注記配建保障性住房的比例、建筑面積等內(nèi)容。配建房源的新建房屋所有權(quán)初始登記在區(qū)（縣）政府指定的住房保障機(jī)構(gòu)或公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)名下。
二、 上海保障性住房土地增值稅征收現(xiàn)狀
目前稅收文件都未明確關(guān)于保障性住房如何征收土地增值稅的具體規(guī)定；上海對(duì)保障性住房土地增值稅的征收也沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，各個(gè)區(qū)的做法也不盡一致。從筆者了解的情況來(lái)看，上海配建的保障性住房都是要求征收土地增值稅的，只是計(jì)算的方式不一樣。對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，由于配建的保障性住房無(wú)償移交給政府，所以沒(méi)有銷售收入。在土地增值稅清算時(shí)，按視同銷售來(lái)處理，有的區(qū)稅務(wù)局要求按保障性住房的成本加計(jì)10%的利潤(rùn)算作銷售收入；又有的區(qū)要求直接按保障性住房的成本算作銷售收入。
三、無(wú)償移交給政府的保障性住房收入的確認(rèn)
根據(jù)《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局等五部門關(guān)于本市保障性住房配建實(shí)施意見的通知》[滬府辦發(fā)〔2012〕61號(hào)]第一條和第三條第七、第八款規(guī)定，凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住宅的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)按照不低于該建設(shè)項(xiàng)目住宅建筑總面積5%的比例，配建保障性住房。配建的保障性住房應(yīng)無(wú)償移交政府用于住房保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目的商品住宅預(yù)售或者出售之前，按照建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書的約定，將配建房源移交給區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)。配建房源的新建房屋所有權(quán)初始登記在區(qū)（縣）政府指定的住房保障機(jī)構(gòu)或公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)名下。
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的通知》 [財(cái)稅字（1995）48號(hào)]第四條 細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。
綜上所述，筆者認(rèn)為：無(wú)償移交給政府的保障性住房行為應(yīng)屬于《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的通知》[財(cái)稅字（1995）48號(hào)]第四條規(guī)定中“贈(zèng)予”行為的第二種，因此不屬于土地增值稅征收范圍，不應(yīng)該確認(rèn)收入。
四、無(wú)償移交給政府的保障性住房成本費(fèi)用的確認(rèn)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》[國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)]第四條第三款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
盡管國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文件沒(méi)有直接講明無(wú)償移交給政府的保障性住房，其成本費(fèi)用可以扣除；文件也不可能講明，因?yàn)樯虾５谋Ｕ闲宰》颗浣ㄊ?012年才開始實(shí)施的，包括國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào)文件、建住房〔2007〕258號(hào)文件都是在國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文件之后出臺(tái)的，國(guó)家稅務(wù)總局在出臺(tái)國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文件時(shí)不可能有先見之明，列舉出保障性住房；但按照國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文件的精神，建造后無(wú)償移交給政府的保障性住房，其成本費(fèi)用可以在土地增值稅前扣除。
五、我們的建議
我們建議上海市稅務(wù)局盡快出臺(tái)相關(guān)文件，給各區(qū)稅務(wù)局及相關(guān)企業(yè)予以指導(dǎo)，在政策法律層面解決保障性住房土地增值稅征收問(wèn)題。
轉(zhuǎn)自：木蘭英華稅務(wù)
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