來源：易瑾公眾號 作者：孫彥民
實踐中，房地產開發企業通過母公司或者多家企業組建聯合體拿地的情形比較普遍。拿地后，新設立的項目公司如何扣除土地價款成為房地產開發企業面臨的一個難點。
政策鏈接
房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。
1、房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;
2、政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；
3、項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。
——財稅[2016]140號：《財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》第八條
雖然目前政策允許符合條件的項目公司扣除土地價款，但在實務中房地產開發企業仍應該注意以下風險，即如果政府部門將財政票據直接開具給了房地產開發企業（或者參與聯合體投標的各家企業）的情形下，是否允許項目公司扣除已支付的土地價款。
由于財稅[2016]140號文件并未對此事項予以明確，而根據國家稅務總局2016年第18號公告第六條規定：“在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據”。因此，實務中可能還會產生稅企爭議。
鑒于前述風險，房地產開發企業負責拿地的業務部門，在簽訂土地出讓合同時應金盡量爭取直接以項目公司名義簽訂合同，并要求政府部門將財政票據直接開具給項目公司。
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范（試行）》（國土資發〔2006〕114號）第10.1條款規定：“國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓的申請人，可以是中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，申請人可以單獨申請，也可以聯合申請”。
該文件附錄 C《國有土地使用權出讓須知示范文本》第七條注意事項第二款規定：“申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據中標結果與中標人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在中標人按約定辦理完新公司注冊登記手續后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》，或者出讓人直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》”。
附：近期房地產建筑企業財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴征管體制下房地產企業全盤財稅核算再造與實務操作應用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產開發企業全程各個不同階段稅收風險管控籌劃新思路及涉稅業務會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴監控下的房地產企業三大核心稅種高發涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯網+稅務”時代暨增值稅模式下的房地產開發企業全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務技巧暨成本分攤
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