“限購(gòu)令”實(shí)質(zhì)上是平衡術(shù) 文/葉東
中央政府頒布了一系列的政策意在控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，地方政府也出臺(tái)了配套措施來(lái)響應(yīng)這些政策。近日，以北京為代表的城市更是出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控細(xì)則：在北京市沒(méi)有住房的非本市戶籍家庭在北京購(gòu)房，須提供連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)及個(gè)人所得稅的證明。截止目前，差不多有40個(gè)左右的城市出臺(tái)了與北京相類似的政策。這些政策可謂是一劑猛藥，猛藥有非常強(qiáng)的短期效果，但也有很大的副作用。
大家要注意一點(diǎn)：政府始終在說(shuō)是控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，并不是說(shuō)不增長(zhǎng)。如果不增長(zhǎng)的話，經(jīng)濟(jì)可能要陷入困境。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要引擎之一，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)保增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)十分顯著。如果過(guò)快增長(zhǎng)的話，民生怨恨則可能進(jìn)一步上升，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。因此政府始終在采取平衡術(shù)，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)就得打壓下，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不夠快影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就要放松點(diǎn)。對(duì)于官員來(lái)說(shuō)，最重要的就是社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展，這是最大的政治任務(wù)。理解了這一點(diǎn)，大家就會(huì)明白為什么政府的政策在不斷調(diào)整，因?yàn)樗谡夷莻�(gè)平衡點(diǎn)。
任何一個(gè)決策都是有利有弊的，不可能沒(méi)有副作用。如果開(kāi)的藥不猛，效果肯定不明顯，副作用也會(huì)很低；如果開(kāi)的藥很猛，效果肯定是立竿見(jiàn)影，但副作用也是顯而易見(jiàn)。這一輪的限購(gòu)令在過(guò)去的政策比的確是一副猛藥，最新的數(shù)據(jù)告訴我們北上廣深四個(gè)城市的成交量都有不同程度的下滑。雖然在一定程度上打壓了投資投機(jī)的需求，但也影響了剛性需求者的購(gòu)買意愿。一些想買房的朋友因?yàn)椴皇潜镜貞艨诙雍蠡蛘呷∠速I房計(jì)劃，這對(duì)成交量有很大的影響。
這輪政策究竟能產(chǎn)生多大副作用，現(xiàn)在還體現(xiàn)的不是特別明顯。如果持續(xù)三到六月而且嚴(yán)格執(zhí)行的話，失業(yè)率可能就會(huì)上升，并會(huì)產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)，政府的財(cái)政收入可能下滑。一旦出現(xiàn)這種情況的話，這一輪限購(gòu)令可能就會(huì)放松或者在執(zhí)行上就會(huì)打折扣。我相信地方執(zhí)政者是不愿意看到失業(yè)率上升過(guò)快以及財(cái)政收入過(guò)快下滑的局面。失業(yè)率上升過(guò)快影響社會(huì)的穩(wěn)定，財(cái)政收入過(guò)快下滑影響政績(jī)考核進(jìn)而進(jìn)一步影響仕途提升。實(shí)質(zhì)上，政府在打時(shí)間差，在這一輪調(diào)控的時(shí)間內(nèi)，迅速落實(shí)保障房以及廉租房計(jì)劃來(lái)緩解矛盾。至于能不能取得效果還要等待時(shí)間的驗(yàn)證，可能在后期還會(huì)出現(xiàn)一系列的調(diào)控政策，當(dāng)然這取決于調(diào)控的效果。
房地產(chǎn)行業(yè)占地方財(cái)政收入的比例太高的局面在短時(shí)間改變的可能性小之又少。中央政府顯然已經(jīng)意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，所以出臺(tái)了一輪又一輪的調(diào)控措施。但調(diào)控不可能連下一劑又一劑的猛藥。一方面既得利益集團(tuán)不可能心甘情愿放棄自身的利益；一方面政府也要考慮社會(huì)的穩(wěn)定性。基于這兩個(gè)原因，利益集團(tuán)會(huì)進(jìn)行一輪又一輪的博弈。可以預(yù)見(jiàn)的是房地產(chǎn)占GDP比重下降是十二五期間的必然趨勢(shì)。此外，對(duì)于大家關(guān)心的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降、什么時(shí)候買房子最合適等問(wèn)題，我覺(jué)得雖然調(diào)控在短時(shí)間內(nèi)會(huì)影響房?jī)r(jià)的小幅下挫，但這種下挫不具有可持續(xù)性。房子最好還是現(xiàn)在買的好特別是北京上海等大城市，GDP的上漲以及作為超大城市的人口吸納能力決定了房?jī)r(jià)不可能降下來(lái)。 |
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