培訓安排：2020年11月12-13日 深圳迎賓館
培訓對象：各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
培訓費用：3880元/人（含授課、場地、資料、會務、現(xiàn)場咨詢費等）
培訓背景：
房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金密集的行業(yè)，其開發(fā)周期長，稅收復雜，稅負重，開發(fā)階段多，投資風險高，成本核算階段復雜；特別是“營改增”后，國地稅機構合并、金稅三期與發(fā)票系統(tǒng)升級，個稅新稅制、社保移交、增值稅重大改革，房地產(chǎn)企業(yè)風險越來越大，而稅制變革下的籌劃也越來越重要。
本次特訓營從房地產(chǎn)財務操盤和財稅實操兩個維度出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各階段詳細解析：從公司架構設計、公司設立、籌資、拿地、開發(fā)建設、預售、銷售、自持運營、資本運作、項目清算資金退出企業(yè)等階段，逐一精講財稅管控要點；通過提前籌劃籌資管理、合同控稅、防控風險、規(guī)范企業(yè)的業(yè)務流程、規(guī)范核算，從根本上化解風險；全流程實例模擬，讓您輕松應對增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)全程財稅實務問題。
課程做到“重實戰(zhàn)，重實效，重實用”，融合大量“法律條款+實務操作+經(jīng)典案例”進行分析，著重講解房地產(chǎn)企業(yè)實際工作中財稅熱點問題，困擾房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務難題將在課程中迎刃而解！幫助學員搭建一套清晰的房地產(chǎn)財稅管理體系框架，更好地服務于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財稅精細化管理。
培訓講師：于仁德
注冊稅務師、注冊會計師，是實戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓講師代表、資深房地產(chǎn)財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：房地產(chǎn)企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)業(yè)三大清算項目及增值稅管控應對、房地產(chǎn)業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、企業(yè)成本核算、測算管控、“營改增”全方位應對和轉(zhuǎn)型的組織架構搭建、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)。深得企業(yè)認可。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個個復雜的財稅知識點結(jié)合行業(yè)實務特點分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。
培訓目標：
框架建立：從房地產(chǎn)項目特性出發(fā)，以財稅事前籌劃為主線精講各階段業(yè)務流程；
思維引導：分析不同操作方法節(jié)稅思路，改變納稅理念，正確應對涉稅模糊、疑難問題；
模擬實戰(zhàn)：運用實用真實案例，最新稅收政策實戰(zhàn)解讀，開闊視野，實現(xiàn)質(zhì)變；
“ 全 ” ：對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全程中涉及的財稅業(yè)務全面梳理；
“ 新 ” ：根據(jù)最新政策、房地產(chǎn)業(yè)務操作新方法進行業(yè)務實操演練；
“ 實 ” ：結(jié)合實際工作中案例精細講解，理論與實操完美融合；
“ 超 ” ：超完整的房地產(chǎn)財稅管理操作流程，從管理到實操不同維度深入解析。
培訓大綱：
第一節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)管理新形勢
1、金融監(jiān)管
2、行業(yè)監(jiān)管
3、涉稅監(jiān)管
4、應對方略
第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)流程
1、房地產(chǎn)公司開發(fā)實務中須經(jīng)歷哪些流程？各流程需事先規(guī)劃好哪些財稅要點和提取哪些法律行為的涉稅證據(jù)方可保證其項目開發(fā)運營綜合稅負最優(yōu)化？
2、老項目需做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證更新？新項目如何規(guī)劃好架構、商業(yè)模式，才能保證在符合房地產(chǎn)行業(yè)運營前提下財務核算管理綜合收益最大化？
3、實例講解房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)流程及涉稅規(guī)劃
第三節(jié)：籌建階段
1、財務和稅務上如何劃分企業(yè)籌建期？帳務如何處理、涉稅規(guī)劃和票據(jù)處理？應防范哪些涉稅風險？
2、實例講解如何將籌建期間發(fā)生的開辦費業(yè)務進行涉稅計算和在年度所得稅申報表中具體填報及風險防范
第四節(jié)：設立階段
1、公司設立階段應注意哪些涉稅要點？在當前減稅降負形勢下，如何事前“預見”政策及經(jīng)濟形勢變化，如何規(guī)劃好架構保證后續(xù)運營中稅負最優(yōu)化？如何規(guī)避或最小化后續(xù)稅政變化的影響？
2、投資主體如何優(yōu)化、投資比例如何規(guī)劃、公司架構如何最優(yōu)規(guī)劃、不同出資方式涉稅分析和規(guī)劃
第五節(jié)：籌資階段
1、當前形勢下，企業(yè)資本結(jié)構設計應考慮哪些涉稅風險？中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問題？如何進行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？
例如：如何規(guī)劃架構解決超金融機構同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除又不產(chǎn)生增值稅的稅負？如何通過資本動作將房地產(chǎn)公司的應稅收入合法轉(zhuǎn)化成免稅收入
2、不同股權籌資方式和負債籌資方式涉稅風險分析和籌劃應用案例
第六節(jié)：征地階段
1、征地階段相關稅種政策解析及風險防范
2、拿地和土地返還階段如何通過優(yōu)化商業(yè)模式保證運營全稅種綜合稅負最優(yōu)?
3、不同方式取得土地，如何成本確認和帳務處理？
4、合同如何簽總體稅負最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)?
例 如：母公司購地子公司開發(fā)如何處理稅負最優(yōu)？投資、劃轉(zhuǎn)的財稅處理及籌劃應用
5、不同方式土地出讓金返還涉稅處理和合同規(guī)劃實務案例
6、拆遷補償?shù)奶幚矸绞骄v
7、土地價款銷項稅額抵減是否沖減土地成本？
8、土地使用稅可計入開發(fā)成本嗎？
9、取得土地的印花稅可否記入土地成本？
10、土地使用稅和耕地占用稅能不能同時繳納？
11、未建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否納契稅？
12、代建保障性住房承受的土地如何納契稅？
13、合作建房及回遷安置房建造如何納稅？
14、如何規(guī)避稅政稅率變動帶來的風險？
15、如何審核合同中的財稅相關條款？
第七節(jié)：開發(fā)階段
1、開發(fā)階段相關稅費解析及風險防范：
⑴ 合同印花稅繳納基數(shù)含不含增值稅？
⑵ 開發(fā)企業(yè)如何繳土地使用稅，有哪些可利用的優(yōu)惠空間？
⑶ 用商品房作抵押物向銀行抵押貸款，是否征房產(chǎn)稅？
⑷ 委托貸款合同要交印花稅么？
2、增值稅降稅政策后，招投標應做何應對？
3、工程發(fā)包模式如何進行商業(yè)模式規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負最優(yōu)？
4、增值稅減稅之后，如何進行盈利預測和對外報價？
⑴ 老項目如何進行盈利預測，如何估計增值稅、社保減負帶來的影響？
⑵ 跨期項目如何修正盈利預測，如何判斷增值稅、社保減負帶來的影響？如何最大化享受減稅紅利？
⑶ 增值稅、社保雙降后，新項目如何做好盈利預測，如何對外報價？
5、增值稅、社保減稅系列新政下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購策略分析
⑴ 增值稅、社保減稅系列新政下，如何與供應商協(xié)商修訂原采購定價？
⑵ 稅政頻繁變動時期，如何進行采購定價優(yōu)選供應商？如何簽采購合同，最大化己方收益？
6、工程如何發(fā)包雙方稅負最優(yōu)？如何測算和管控成本？
7、甲供工程業(yè)務處理方式有哪些？籌劃方式案例精講
8、票據(jù)風險管控
9、開發(fā)成本核算實例模版應用
10、開發(fā)成本費用預算
11、實務應用：
⑴ 地下車位的成本分攤
⑵ 紅線外成本
⑶ 售樓處、樣板間裝修
第八節(jié)：預售階段
1、預售階段增值稅如何預交、開票、申報、核算？訂金、定金、誠意金等如何開票和涉稅處理?
2、增值稅時代土地增值稅預征基數(shù)的確定；未按規(guī)定預征土地增值稅是否加收滯納金？
3、預售階段企業(yè)所得稅應關注哪些涉稅風險點？
⑴ “未完工”取得收入如何賬務處理？
⑵ 又如何在季度申報表和年度申報表反映？
⑶ 各類費用如何最優(yōu)化稅前扣除實例解析？
⑷ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預繳申報應注意哪些涉稅風險點？有哪些稅籌應用點？
4、案例：房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅預繳方面特殊規(guī)定的報表填報案例解析？
5、案例：實例講解房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段如何進行所得稅匯算清繳
第九節(jié)：銷售階段
1、增值稅新政實施后，增值稅核算、報表填報和發(fā)票開具實例解析
⑴ 增值稅稅率新舊政策跨期銜接處理，跨期合同如何開票？特殊條款如何判斷和處理好開票稅率？扣除土地價款后如何開增值稅發(fā)票？
⑵ 增值稅核算的變化、受影響的重點業(yè)務控制和實操解析。
2、完工是結(jié)轉(zhuǎn)收入和計稅成本分界點。開發(fā)流程中會計在哪個節(jié)點確認收入？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異如何協(xié)調(diào)？收入確認和成本結(jié)轉(zhuǎn)前應關注哪些財稅風險點？執(zhí)行新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入核算有哪些影響？一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品交房時如何開票？計稅成本如何確認？以前年度應扣未扣費用和資產(chǎn)損失如何稅務處理？
3、實例應用：企業(yè)所得稅成本核算模版應用
4、土地增值稅清算
⑴ 土地增值稅清算必備知識及清算實例應用。清算后取得發(fā)票咋辦？清算后又
賣房咋辦？清算后收取的補面積差款項如何處理？
⑵ 實例解析：籌劃應對土地增值稅高稅負方法
5、房產(chǎn)稅和土地使用稅、個人所得稅、城建稅等風險管控及實務應用
⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅何時終止納稅義務？
⑵ 價外費用如何防范風險？
⑶ 銷售“無產(chǎn)權地下設施”如何涉稅處理？
⑷ 銷售“小產(chǎn)權房”如何涉稅處理？
⑸ 買房贈送禮品如何處理？
⑹ 房屋面積誤差如何處理？
⑺“老帶新”銷售模式如何處理？
⑻ 交房前后物業(yè)費如何處理？
⑼ 優(yōu)惠促銷如何涉稅規(guī)劃？
⑽ 裝修房（軟裝）如何涉稅規(guī)劃？
6、房地產(chǎn)企業(yè)相關稅收優(yōu)惠全解析
第十節(jié)：自持運營和清算階段
1、存量資產(chǎn)剝離稅收最優(yōu)方案解析
2、房屋租賃全解析
⑴ 業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)出租、地下建筑出租、免租、售后返租實例解析
⑵ 企業(yè)出租新、老項目、轉(zhuǎn)租項目如何稅收規(guī)劃？
3、房屋抵債實例應用
4、物業(yè)公司代收費的規(guī)劃及案例分析
5、自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進行戰(zhàn)略運營管理？
6、清算分配和注銷階段必須掌握哪些財稅新政？應防范哪些涉稅風險？
7、清算所得稅處理：所得稅清算必備知識全解析；清算所得稅的核算及合并分立所得稅處理實例解析
第十一節(jié)：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。
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