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【培訓(xùn)時間】2020年11月21-22日（周六、周日．兩天）
【培訓(xùn)地點】浙江•杭州 (報名后發(fā)具體通知)
【培訓(xùn)費(fèi)用】3980元/人（含培訓(xùn)資料、自助中餐、現(xiàn)場咨詢）
【培訓(xùn)對象】
   ·各房地產(chǎn)行業(yè)總經(jīng)理、副總、財務(wù)（稅務(wù)）總監(jiān)、經(jīng)理、主管、會計等財稅人員
   ·各地稅務(wù)師事務(wù)所、會計所、律師所、財稅咨詢公司等承接房地產(chǎn)相關(guān)財稅工作人員
【培訓(xùn)講師】歐理平老師
    會計學(xué)博士，副教授，碩士生導(dǎo)師，中國注冊會計師。精通會計準(zhǔn)則、稅收制度與財經(jīng)法規(guī)，具備豐富教學(xué)與實戰(zhàn)經(jīng)驗。從2001年起從事會計職稱考試和注冊會計師考試考前培訓(xùn)工作，為財稅部門、中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)集團(tuán)公司等舉辦上千場專題講座。同時兼任多家公司財務(wù)（稅務(wù)）顧問，為多家企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行企業(yè)財務(wù)流程與稅收優(yōu)化方案設(shè)計。
【培訓(xùn)背景】
2016營改增后，土地成本抵減增值稅銷項在土地增值稅上如何處理尚無定論，2017年碧桂園執(zhí)行新收入準(zhǔn)則力推時段確認(rèn)收入會計處理再起風(fēng)云；2018年開始的資管產(chǎn)品稅收新政讓房地產(chǎn)企業(yè)融資成本稅前扣除有據(jù)可依，2019年集團(tuán)內(nèi)部無償占用資金免征增值稅看上去很美。2020年房企三條紅線嚴(yán)監(jiān)管背景下網(wǎng)傳恒大三輪融資1300億背后對賭協(xié)議是否存在會計核算與稅收問題？本課程聚焦房開項目開發(fā)全生命周期“四個階段”，“三大稅種”，“會稅結(jié)合”，深入分析房開項目“會稅差異”與“三稅差異”，實操講解房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與三稅預(yù)繳+清算中最值得關(guān)注的疑難問題。全面控制房開企業(yè)稅收風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)稅收最小化與利益的最大化。
【培訓(xùn)特色】
·前沿把握：了解最新房地產(chǎn)稅收政策變化趨勢及現(xiàn)行政策釋放的信號。
·系統(tǒng)梳理：把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3稅預(yù)繳+清算模式各稅種管控模式與會計核算，制定合理的稅收管理，節(jié)省核算成本。
·重點關(guān)注：幫助企業(yè)解決重要稅種涉稅疑難，理清稅收管理中的疏漏，使稅收風(fēng)險最小化。

【培訓(xùn)大綱】

導(dǎo)論：從房屋拆遷非貨幣補(bǔ)償不允許作為增值稅銷項差額扣除看稅會差異與稅（所得稅）.稅（增值稅）、稅（所得稅）“三稅差異”——以某省局的回復(fù)為例。

一、房開企業(yè)項目公司成立與拿地中的稅收問題
1、房開項目開發(fā)流程與基本會計核算框架及三稅“預(yù)繳+清算”征管模式
2、項目公司成立三類股東（自然人、合伙企業(yè)、公司）不同稅收待遇差異分析
3、項目公司成立認(rèn)繳制：實收資本“收付實現(xiàn)制”還是“權(quán)責(zé)發(fā)生制”及其對稅收的影響
4、房開企業(yè)招拍掛拿地與項目公司成立財稅協(xié)同管理
5、房開企業(yè)暫未開發(fā)（分期開發(fā)）的土地：存貨還是無形資產(chǎn)及其對稅收的影響

二、房開項目開發(fā)與預(yù)售會計核算與三稅協(xié)同管理
    1、一個難解之謎：房開企業(yè)如果界定籌建期間與兩費(fèi)（業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣宣費(fèi)）稅前扣除
    2、房開項目預(yù)售：增值稅預(yù)繳范圍界定與抵減中的財稅問題？
    3、房開項目預(yù)售：土地增值稅預(yù)繳基數(shù)到底是做“除法”還是“減法”？
    4、房開項目預(yù)售：所得稅季度預(yù)繳與匯繳中的財稅問題？

三、房開企業(yè)交房：收入確認(rèn)與兩稅（增值稅、所得稅）結(jié)算
    1、房開企業(yè)執(zhí)行新收入準(zhǔn)則四個科目（合同資產(chǎn)、合同負(fù)債、合同履約成本、合同取得成本）運(yùn)用
    2、房開企業(yè)收入確認(rèn)：時點還是時段（碧桂園執(zhí)行新收入準(zhǔn)則案例）
    3、房開企業(yè)時點確認(rèn)收入：會計與兩稅時點的差異
    4、實例分析房開企業(yè)交房增值稅異常波動
    5、實例分析房開企業(yè)計稅毛利率過高導(dǎo)致交房當(dāng)年所得稅為負(fù)能否退稅問題

四、房開企業(yè)土地增值稅清算財稅疑難問題分析
1、土地轉(zhuǎn)讓、土地開發(fā)后轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓、存量房轉(zhuǎn)讓等不同形式土地增值稅的計算方法與申報表適用
2、非完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓：土增稅繳納與上下游銜接
3、開發(fā)產(chǎn)品自持：三種不同模式稅負(fù)分析
4、開發(fā)產(chǎn)品清算：清算時點、清算單位與清算類型對土增值稅稅負(fù)的影響
5、開發(fā)產(chǎn)品清算：收入確認(rèn)與營改增后一般計稅項目土地成本抵減增值稅銷項額對土增稅的影響
6、土地成本分?jǐn)偅簩δ芊袷褂谩岸悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可其他方法”的分析與質(zhì)疑?
7、開發(fā)成本分?jǐn)偅簩痈呦禂?shù)法能否被廣泛認(rèn)可？
8、車庫，又見車庫：車庫成本計算與稅收問題?
9、印花稅會計核算與土增值稅稅前扣除迷局?
10、土增稅清算導(dǎo)致企業(yè)虧損所得稅退稅具體方法?
11、土增稅清算后現(xiàn)房銷售土地增值稅到底如何繳納？

五、房開企業(yè)融資與營運(yùn)資金管理中的財稅問題
1、恒大地產(chǎn)三輪融資對賭協(xié)議引爭議：負(fù)債還是權(quán)益？
2、案例分析信托融資成本能否在企業(yè)所得稅稅前扣除?
3、2018年資管產(chǎn)品稅收新政對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響：好還是壞?
4、2019年永續(xù)債稅前扣除政策明確對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響：好還是壞?
5、集團(tuán)內(nèi)無償暫用資金免增值稅：胡蘿卜還在大棒？

六、現(xiàn)場疑難問題答疑（有問題請?zhí)崆按蛴『没驎鴮懝ふ��?/STRONG>