轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？手把手教你稅務(wù)籌劃！
在實際操作中，很多企業(yè)存在取得土地使用權(quán)后，未在土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)，即將受讓土地未進行開發(fā)而直接轉(zhuǎn)讓，或者是取得土地使用權(quán)后自行開發(fā)建設(shè)房屋的，這兩類轉(zhuǎn)讓有關(guān)涉及繳納增值稅問題，一直也是備受關(guān)注，今天我們就此類問題進行歸納分析，以供參考。
一、轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)
根據(jù)財稅【2016】47號文，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》中規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
此條規(guī)定是指：2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，不論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，均可以選擇適用簡易計稅方法，差額繳納增值稅，按照5%的征收率計算繳納。如果納稅人不選擇差額計稅的，則應(yīng)當(dāng)按取得的全部價款和價外費用全額計征，一般納稅人按照稅率9%計算繳納增值稅，小規(guī)模納稅人按照3%征收率計算繳納增值稅。
舉例：1、A企業(yè)為一般納稅人，2015年10月取得一塊土地使用權(quán)，價款為800萬元，未進行開發(fā)建設(shè)，2016年8月，對外轉(zhuǎn)讓取得收入1800萬元，則應(yīng)如何計算繳納增值稅？
分析：A企業(yè)取得土地使用權(quán)是在2016年4月30日前，可選擇簡易計稅方法，也可采用一般計稅方法。
若采用簡易計稅方法，則按照差額計算繳納：
應(yīng)繳增值稅=（1800-800）/（1+5%）*5%=47.62萬元
若采用一般計稅方法，則按照全額計算繳納：
應(yīng)繳增值稅=1800/（1+9%）*9%=148.62萬元
舉例：2、B企業(yè)為小規(guī)模納稅人2015年10月取得一塊土地使用權(quán)，價款為800萬元，未進行開發(fā)建設(shè)，2016年8月，對外轉(zhuǎn)讓取得收入1800萬元，則應(yīng)如何計算繳納增值稅？
分析：B企業(yè)取得土地使用權(quán)是在2016年4月30日前，可選擇簡易計稅方法，也可采用一般計稅方法。
若采用簡易計稅方法，則按照差額計算繳納：
應(yīng)繳增值稅=（1800-800）/（1+5%）*5%=47.62萬元
若采用一般計稅方法，則按照全額計算繳納：
應(yīng)繳增值稅=1800/（1+3%）*3%=52.43萬元
特別說明：不論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，采用簡易計稅方法差額繳納增值稅的，應(yīng)注意以下問題：
1、會計處理原則為：企業(yè)出售無形資產(chǎn),應(yīng)該將取得的價款與該無形資產(chǎn)賬面價值(成本減去累計攤銷和已計提的減值準(zhǔn)備)的差額,作為資產(chǎn)處置利得和損失,計入當(dāng)期損益(資產(chǎn)處置損益)，分錄如下：
借: 銀行存款
無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
累計攤銷
貸:無形資產(chǎn)
資產(chǎn)處置損益(或借記)
應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(銷項稅額)
2、差額征稅發(fā)票開具注意事項：
銷售方通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額和扣除額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印「差額征稅」字樣。
因票面稅率、金額、稅額沒有比例關(guān)系，稅率欄顯示「***」，稅額欄顯示的金額=（票面價稅合計數(shù)-備注欄差額扣除額）÷（1+5%）×5%。
二、轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)
轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則必須使用一般計稅方法，且不適用扣除土地使用權(quán)原價的差額計稅，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，一般納稅人按照稅率9%計算繳納增值稅，小規(guī)模納稅人按照3%征收率計算繳納增值稅。
舉例：3、C企業(yè)為一般納稅人，2016年10月取得一塊土地使用權(quán)，價款為800萬元，未進行開發(fā)建設(shè)，2017年8月，對外轉(zhuǎn)讓取得收入1800萬元，則應(yīng)如何計算繳納增值稅？
分析：C企業(yè)取得土地使用權(quán)是在2016年4月30日后，只可采用一般計稅方法，按照全額計算繳納增值稅。
應(yīng)繳增值稅=1800/（1+9%）*9%=148.62萬元
舉例：4、D企業(yè)為小規(guī)模納稅人2016年10月取得一塊土地使用權(quán)，價款為800萬元，未進行開發(fā)建設(shè)，2017年8月，對外轉(zhuǎn)讓取得收入1800萬元，則應(yīng)如何計算繳納增值稅？
分析：D企業(yè)取得土地使用權(quán)是在2016年4月30日后，只可采用一般計稅方法，按照全額計算繳納增值稅。
應(yīng)繳增值稅=1800/（1+3%）*3%=52.43萬元
綜上述一和二項，企業(yè)在申報納稅時，按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)進行賬務(wù)處理，填寫申報表按以下規(guī)則填寫：
1、無論一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，選擇簡易計稅，則在增值稅納稅申報表附列資料（一）（本月銷售情況明細）中9b行進行填列（5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)）；
2、如果是一般納稅人選擇一般計稅方法，則在增值稅納稅申報表附列資料（一）（本月銷售情況明細）中第4行填列（9%稅率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)）；
3、如果是小規(guī)模納稅人選擇一般計稅方法，則在增值稅納稅申報表附列資料（一）（本月銷售情況明細）中第12行填列（3%稅率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)）。
三、房企轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得自行開發(fā)的土地使用權(quán)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
此條規(guī)定明確了：2016年5月1日后取得土地使用權(quán)的房企應(yīng)該按照一般計稅方法繳納增值稅，取得的土地價款可以進行抵扣，應(yīng)當(dāng)隨著銷售額的確認，逐步扣除：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可售建筑面積）*支付的土地價款
允許抵扣的稅額，應(yīng)借記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”。
以上是根據(jù)企業(yè)不同的業(yè)務(wù)情況進行分析，企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)分清屬于哪種情形，按照不同的要求進行選擇，做好稅務(wù)籌劃工作。
來源：焦點財稅；作者：崔娜
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