最近，在我們的日常咨詢工作中，大家討論比較多的是關于房地產企業配套設施的財稅問題。因為房地產企業開發的配套設施是一個大概念，所以，本文僅梳理公共配套設施相關的財稅處理問題。
一、公共配套設施的分類
1、產權歸全體業主的公共配套設施
2、無償移交政府的公共配套設施
二、公共配套設施費的會計核算
公共配套設施費需要作為過渡性成本對象進行二次分攤，具體先通過“開發成本——具體成本對象——成本項目”科目進行歸集，等項目竣工后按照一定的分配標準將成本分攤給各受益對象。
案例：某房地產公司根據建設規劃要求，在開發項目內開發建設普通標準住宅、商場、幼兒園，其中普通標準住宅和商場建成后對外銷售，幼兒園為非營利性公共配套設施，建成后無償移交給當地政府，則在項目竣工后，將幼兒園發生的開發成本6390000元，在普通標準住宅和商場之間進行分攤，在實務中一般用建筑面積法分攤。其中：普通標準住宅建筑面積30000平方米，商場建筑面積10000平方米。各開發成本支出均取得增值稅專用發票，具體明細見下表(表中金額均為不含稅金額)。
普通標準住宅應分攤幼兒園開發成本金額
=6390000*30000/（30000+10000）=4792500(元)
商場應分攤幼兒園開發成本金額
=6390000×10000/(30000+10000）=1597500(元)
具體賬務處理如下：
借:開發成本——普通標準住宅——公共配套設施費 4792500
——商場——公共配套設施費 1597500
貸:開發成本——幼兒園——土地征用及拆遷補償費 2700000
——前期工程費 250000
——基設施費 750000
——建筑安裝費 2600000
——公共配套費 50000
——開發間接費用 40000
三、公共配套設施如何繳納增值稅？
案例分析：該房地產企業將公共配套設施幼兒園建成后無償移交給當地政府，屬于一種特殊的資產移交行為，不屬于增值稅的征收范疇，所以，不需要繳納增值稅，但是，相應建造幼兒園發生各開發成本支出6390000元取得的進項稅額是可以抵扣的。
四、公共配套設施如何繳納企業所得稅？
根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號）規定：
第十七條 企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
1、屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
2、屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
第二十七條 開發產品計稅成本支出包括公共配套設施費，是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
第三十條 單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。
案例分析：從以上規定可以得出，房地產企業將公共配套設施幼兒園建成后無償移交給當地政府用于公益性事業，首先，幼兒園作為過渡性成本對象需要歸集成本費用；其次，將歸集的成本費用按照建筑面積法進行二次分配，分配到可售開發產品的成本項目“公共配套設施費”中；最后，6390000元開發成本作為主營業務成本結轉，減少了企業的應納稅所得額。
五、公共配套設施如何繳納土地增值稅？
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條“土地增值稅的扣除項目”規定：
（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1、建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2、建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3、建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
又根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）規定：
第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：
（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。
（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
案例分析：從以上規定可以得出，房地產企業將公共配套設施幼兒園建成后無償移交給當地政府用于公益性事業，其開發建造的與清算項目配套的不能有償轉讓的公共配套設施幼兒園發生的成本支出6390000元，通過成本的“二次分配”已計入開發產品的成本項目“公共配套設施”中，作為開發成本的組成部分，允許在計算土地增值稅時進行扣除。
涉稅提示：公共配套設施在企業所得稅和土地增值稅扣除方面的區別
企業所得稅方面：公共配套設施滿足一定條件可以按照預算造價合理預提建造費用，并且在企業所得稅前扣除。
土地增值稅方面：處理則是不同的，能作為土地增值稅扣除項目的“公共配套設施”不能預提建造費用，必須是實際發生的成本，同時取得合法有效的憑據。
六、公共配套設施實務涉稅要點提示：
1、紅線外的公共配套設施支出可以進房地產企業的成本嗎？
公共配套設施一般體現在一個大立項報批報建手續中，并且在紅線內規劃的；
如果是紅線外的，就不屬于房地產企業報批報建內的公共配套設施，而是作為取得土地的前置條件，可以計入開發成本中的土地成本。若房地產企業取得政府的劃撥土地，就無需額外支付土地價款。
2、一般哪些資料可以體現公共配套設施的建筑面積？
公共配套設施的建筑面積一般體現在《建設規劃許可證》上、總平圖的經濟技術指標中或者初始產權證明中；但是，我們建議同時在銷售合同、賣房公告或交房公告或房地產公司和物業公司簽訂的《前期物業合同》中體現，以避免后續產生不必要的糾紛。
3、開發項目的可供銷售建筑面積包括公共配套的建筑面積嗎？
房地產企業可供銷售建筑面積是指報批報建手續中政府批準的房地產項目可以出售的總建筑面積，是不包括未單獨作價結算的公共配套設施的建筑面積。
4、公共配套設施如何提前安排可以節省土地增值稅稅款支出？
“時間”上可以盡量提前安排，以免前期項目已經達到土增清算條件，而整個項目的公共配套還未開始建設或已經建設但未取得合法有效憑證，從而出現無法在土地增值稅前扣除的情況。
5、公共配套設施產權歸全體業主風險提示
如果公共配套設施產權歸全體業主所有，房地產企業應該履行程序，將公共配套設施移交業主委員會或物業公司代管；如果房地產企業沒有履行程序，后續將此資產對外運營產生收益，無法將公共配套設施費在企業所得稅和土地增值稅前扣除；如果房地產企業強行扣除，將面臨調增稅款的風險。
來源：焦點財稅；作者：薛曉艷
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