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房地產業土地增值稅清算與全程運營財務管控暨重特疑難事項解析 |
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| （本課程全年循環滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，您可以撥打010-62278113咨詢最新時間、地點等培訓安排。本課程亦可以安排企業內訓，歡迎來電咨詢相關事宜！） |
【培訓時間】2014年7月30日至8月1日（30日全天報到,7月31日至8月1日兩天課程）
【培訓地點】深圳◇鵬威酒店（深圳市羅湖區紅寶路15號）
【培訓費用】2880元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）
【培訓對象】各房地產開發企業領導、主管財稅領導、財務總監、財務經理、財務人員以及稅務、會計事務所和各財務咨詢公司的人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例資料。
【核心說明】
連續幾年來，房地產行業受國家宏觀調控政策的影響，限購、限貸，造成資金緊張、市場萎縮，但房地產企業多數仍屬于當地重點稅源。2013年，房地產業更是經歷了空前嚴厲的調控和稅務監管，總局連續下發《國家稅務總局關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發〔2013〕67號）和《國家稅務總局關于深入開展土地增值稅清算工作的通知》（稅總函〔2013〕658號），并在2014年6月20日《國家稅務總局關于做好組織稅收收入工作的通知》（稅總發（2014）78號）明確提出加大土地增值稅清算力度；標志著新一輪大規模的土地增值稅清算風暴即將到來。
在土地增值稅清算的大潮流下，廣東省地方稅務局不甘落后，拔劍四顧，在2014年7月1日起施行的《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程（暫行）》將對房地產企業產生何種深遠影響？面對越來越快的清算速度，您是否感到雪上加霜！是否正經歷迷惘？誰能幫您做出最佳清算方案？
國家稅務總局稽查局局長馬毅民近日又明確指出，2014年要安排對房地產及建筑安裝業的稽查，加強打擊發票違法犯罪活動工作，繼續開展虛假發票“買方市場”整治工作，積極會同公安部門進一步加大制售假發票“賣方市場”的打擊力度，采取有效措施打源頭、端窩點,聯合查辦一批發票犯罪重大案件。
李克強總理最近提出營改增五步曲，要求2015年基本實現營改增全覆蓋。營改增將是房地產行業必須面臨和解決的問題：營改增對房地產行業會產生哪些影響，我們應做好哪些準備，以及有哪些應對技巧？
面對嚴峻的稅收征管環境和步步緊逼的稅務稽查，如何躲避風雨？如何與狼共舞？本次培訓班立足防范稅收風險，以稅務稽查為主線，梳理解讀土地增值稅全程運營財務管控及重特疑難事項，針對性強，注重實務操作和實效，是房地產企業不容錯過的課程。
【主講專家】李老師
中國注冊稅務師、中國注冊評估師、全國管理咨詢師、著名實戰派地產稅務專家。現擔任多家大中型地產企業和稅務、審計、評估、培訓中介的稅務顧問。從事稅務工作10余年，具有豐富稅務實戰經驗，為多家大型企業及網校做稅務籌劃、稅務培訓等服務，并多次代表稅務機關為納稅人培訓，先后在《注冊稅務師》雜志、《中國稅務報》、《稅務規劃》發表數十篇文章。對各種稅種均有研究，擅長的領域：企業所得稅、土地增值稅、營業稅、企業重組、稅收籌劃、稅務稽查及房地產企業稅收。先后在北京、上海、深圳、南京、鄭州、沈陽、濟南等40多個城市舉辦過房地產財稅專題講座與培訓，在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評。
【主講內容】
第一節：土地增值稅稽查形式分析
◇《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程（暫行）》的執行帶來哪些稽查
新動向及應對策略
第二節：土地增值稅清算鑒證、稅收稽查應對及稅收風險點
一、土地增值稅清算單位的檢查
1．土地增值稅清算時清算項目到底應該分為幾類？
2．清算單位內各類核算對象，是否能夠合并清算？
3．如何確定土地增稅的清算單位？
4．如何把握“國家有關部門審批的房地產開發項目”、“分期開發的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發”？
5．商住一體樓土地增值稅計算及應對技巧
6．對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅？
7．房地產企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算？
8．地下人防設施是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?
9．小產權房是否應屬于土地增值稅的征稅范圍?
10．采取BT模式建設新民居工程需要繳納土地增值稅嗎？
11．房地產聯合開發項目土地增值稅如何清算？
二、土地增值稅清算時點的確定及其稅務風險
1．土地增值稅清算到底應該掌握在那個時點進行？
2．清算實點確定應注意的事項及涉稅風險
三、稅務稽查人員重點關注的事項
四、土地增值稅清算項目收入稽查及稅收疑難點
1．土地增值稅收入清算的基本稽查程序和方法；
2．土地增值稅清算條件稽查
3．應稅收入的檢查
⑴ 賬面應稅收入的檢查
⑵ 審查入賬價格
⑶ 應列未列應稅收入的審查
⑷ 非直接銷售和自用房地產的收入的檢查
4．轉讓永久使用權檢查
5．代收款項檢查
6．土地增值稅清算收入確認的3個重點
7．與收入有關的疑難問題解析：
⑴ 企業在土地增值稅清算時，未開票也未簽訂銷售合同的房產應如何確認收入？
⑵ 房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方
承擔，轉讓收入怎樣確定？
五、扣除項目的稅務稽查及疑難問題
1．扣除項目稅務稽查方法
2．土地征用及拆遷補償費的稽查方法及風險點
⑴ 稅務機關對土地征用及拆遷補償費的稽查要點
⑵ 企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？
⑶ 企業外購樓盤發生的契稅轉讓時如何計算扣除
⑷ 成片受讓土地、分期開發時，如何確定已轉讓部分應分攤的土地使用權金額？
⑸ 合作建房分配產品的，在清算中如何確定開發企業取得的土地的金額？
⑹ 土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？
⑺ 單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理
⑻ 納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
⑼ 土地滯納金在計算土地增值稅時能否扣除？
3．前期工程費的稽查方法及風險點
◇ 設計費稅收籌劃涉稅風險點
4．建筑安裝工程費的稽查方法及風險點
⑴ 采用發包方式進行建筑安裝工程施工的檢查
⑵ 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的檢查
⑶ 房屋裝修費用怎樣確定
⑷ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應如何計算扣除
5．基礎設施費和公共配套設施費的稽查方法及風險點
⑴ 小區外部為政府配套建設的公益性設施費用是否允許扣除
⑵ 多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，如何合理分攤？
6．開發間接費用的稽查方法及風險點
⑴ 同一項目是否可采取不同的房地產開發費用計算扣除方法？
⑵ 納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？
⑶ 企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除
7．開發費用（銷售費用、管理費用、財務費用）的稽查方法及風險點
⑴ 利息扣除的涉稅風險點
⑵ 房地產企業像個人、關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融
機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？
⑶ 取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？
⑷ 開發用地繳納的土地使用稅如何處理
⑸ 因土地糾紛發生的訴訟費、律師費如何扣除
⑹ 物業啟動費在計算土地增值稅時能否扣除？
8．與轉讓房地產有關的稅金稽查方法及風險點
9．加計扣除項目稽查方法及風險點
10．“舊房及建筑物的評估價格”的檢查
第三節：土地增值稅重特疑難事項解析
1．企業取得政府返還土地出讓金的六種形式及土地增值稅涉稅風險？
2．利息支出：企業所得稅與土地增值稅扣除規定有別
3．子公司清算轉給母公司的地下車庫如何繳納增值稅？
4．項目公司注銷前的土地增值稅和企業所得稅的處理
5．真假按揭涉稅處理
6．土地增值稅清算幾種常見錯誤
7．無產權證建筑物如何計算土地增值稅？
8．置換房屋如何繳納營業稅和土地增值稅？
9．注銷當年匯算清繳出現虧損土地增值稅處理
10．雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理
11．將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續的土地增值稅處理
12．未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅處理；
13．房地產開發企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算？
14．房地產公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處理？如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？
15．以房地產進行投資、聯營的是否征收土地增值稅？
16．房地產企業取得政府給予土地返還款的土地增值稅涉稅風險
17．合作建房是否要繳納土地增值稅？
18．未結清房款收入如何清算？
19．房地產企業銷售尾房如何繳納土地增值稅？
20．出售樣板間如何繳納土地增值稅？
21．不同模式售樓部的會計處理與土地增值稅扣除解析
22．車位及地下車庫如何繳納土地增值稅？
23．房地產企業進行資本運作中土地增值稅的涉稅風險
第四節：房地產企業發票的涉稅風險及風險應對
1．發票取得的總原則
2．沒有取得發票稅法允許扣除的特例？
3．發票開具的時限如何把握及特殊規定？
4．甲供材、分包工程發票的開具及業務處理
5．虛開發票及應對策略
6．稅務局稽查的“九字方針”
7．發票開具“三流統一”
8．營改增帶來哪些發票的風險？
9．開發成本的各項支出應取得何種票據？
第五節：營改增對房地產企業、建安企業的影響
1．營改增理論上有益影響有哪些？
2．企業資產負債表、利潤表的影響
3．營改增對融資與現金流的影響
4．稅收負擔與經營成本的影響
5．營改增對發票的影響
6．營改增后成本抵扣技巧
7．營改增無法回避土地、建材、人工進項稅抵扣問題
8．“營改增”產生的財務核算新問題
9．如何應對營改增
第六節：“三舊改造”風險點及稅務處理
1．“三舊改造”無法回避的問題
2．“三舊改造”面臨的風險：營運風險、財務風險、市場風險、社會和自然風險
3．利益協調關鍵因素分析
4．“三舊改造”操作基本流程
5．“三舊改造”涉稅處理
第七節：政策性搬遷把控要點及應對技巧
1．政策性搬遷和非政策性搬遷區別（政策性搬遷的三大要素）
2．政策性搬遷收入稅收控制點
3．政策性搬遷各稅種解析（營業稅、土地增值稅、契稅印花稅等）
4．搬遷支出稅收控制點
5．搬遷資產稅務處理及新舊政策的變化
6．政策性搬遷的遞延納稅
第八節：爛尾樓收購運作模式及風險管控解析
1．爛尾樓收購應考慮的主要問題
2．爛尾樓資金運作各種方案及稅收分析
3．開發商收購爛尾樓建設土地增值稅如何加計扣除
4．爛尾樓收購策劃
第九節：現場互動，學員問，老師答，疑難問題全解決。 |
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